上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告.ppt

;这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！;;;项目面临问题解析;项目问题解决方向;前期工作回顾;项目研究大纲;;项目所在区域概述/总体规划;项目所在区域概述/产业支撑;项目所在区域概述/核心交通导入;项目所在片区位置分析;项目地块现状分析;项目所在片区现状/住宅开发;;项目所在片区现状/酒店、酒店式公寓开发;项目前期物业分析;项目片区发展趋势预测;;;松江新城整体住宅市场分析;松江新城住宅市场发展脉络;整体供应趋于平稳，成交量回归理性，均价随着板块成熟一路上扬;新城供求集中在1-3房，各房型皆需求旺盛;1房及2房的市场份额正在逐渐加大，市场需求旺盛;新城过去3年的成交房型偏向舒适型，紧凑型房型所占比重不大;松江新城目前在售公寓项目分析;;松江新城在售住宅市场分布;整体住宅市场特点总结;区域住宅客户分析; ;目前松江新城客户分析;松江新城东片区客户分析;市区自住客 （30%） “ 新城交通便利、房价低，同样价钱，这里住得比市区宽敞多了” 市区投资客 （10%） “新城规划好，有潜力，又有大学生，房子肯定租得掉” 外省投资兼自住客户 （10%） “为子女上学作投资，而且新城环境又好，偶尔住住也挺舒适” 港澳台客户 （5%） “回国了，得在上海找个环境优美的地方安个家”;松江新城东片区客户分析;松江新城客户演变分析;未来松江新城客户发展趋势分析;松江新城住宅客户分析总结;片区在售项目重点分析;保利西子湾/项目基本情况;保利西子湾分两期开发，整体规划呈现“两河三岸，一湾一岛”布局，强调水景社区；在福林路沿街规划有3万平米商业，涵盖各类业态;保利西子湾主力产品为90-100平米的两房及60-70平米一房，小户型、低总价成为该项目最大亮点，因而客户以初次置业的青年人为主，兼有部分投资客;保利西子湾主力产品特色不明显，仅依靠赠送面积提高产品附加值;根据保利西子湾的开发经验，可以对本项目形成如下启示;御上海/项目基本情况;御上海整体规划强调水景打造，社区引入万豪酒店集团打造酒店集群，并由万豪管理中央私家会所;御上海产品供应结构分散，造成其出了小户型外整??去化率不高，客源导入能力有限;御上海主力产品中规中矩，以低总价，高附加值为亮点;根据御上海的开发经验，可以对本项目形成如下启示;;;轨道沿线新兴酒店式公寓研究;传统酒店式公寓特征研究;贝尚湾 上海青年城;上海风景/项目基本情况;项目地处金汇龙柏黄金口岸，距离徐家汇及古北国际社区较近，外籍人士居住氛围浓郁，西面漕河泾园区提供了一定产业支撑;产品以小户型为主，且部分为复式房型，以提高产品附加值，同时控制复式产品数量，减少市场风险;上海风景去化率良好，目前客户多为区域投资客，看重区域出租市场前景，小部分自住客户对小户型复式产品更为偏爱;根据上海风景的开发经验，可以对本项目形成如下启示;上海青年城/项目基本情况;由于与城区相距较远，基础设施及商业配套等发展滞后，但轨道交通的导入为该区域带来极大的机遇;上海青年城整体分2期开发，一期以青年公寓为主，目前在售二期主推SOHO办公，未来将会开发高档酒店及大型商业;上海青年城采用小户型复式产品吸引青年置业者及投资客;上海青年城依托小户型、低总价、地铁上盖、特色产品等因素在逆市中取得了不错的销售业绩，客户以青年首次置业及投资客为主;根据上海青年城的开发经验，可以对本项目形成如下启示;贝尚湾园/项目基本情况;贝尚湾园/项目区位分析;贝尚湾园/物业功能规划;贝尚湾园建筑风格上力图营造出浓郁的地中海风情——西班牙风格，酒店式公寓产品主打精装修小户型特色，为类住宅产品;贝尚湾园公寓客户以首次置业年轻人为主，预计酒店式公寓自住客户特征同公寓客户类似，另有大量看重项目成熟配套的市区投资客依托轨道交通进行导入;根据贝尚湾园的开发经验，可以对本项目形成如下启示;佘山假日半岛/项目基本情况;项目临近影视基地及欢乐谷，未来将会以影视产业及旅游资源，轨道交通导入效应为其核心卖点;佘山假日半岛未来期望通过2万平米大型商业来带动区域人气，提升项目溢价空间;佘山假日半岛房型多样，小户型套房及景观大户型均有。开盘预计先推出小户型提升区域投资氛围;项目区域的不成熟及目前房地产市场的萎缩将给本案未来去化带来不利影响;根据佘山假日半岛的开发经验，可以对本项目形成如下启示;新兴酒店式公寓特征;区域酒店式公寓分析;开元地中海/项目基本情况;项目地处松江新城核心，区域交通、景观资源丰富，政府办公及工业园区提供了强力产业支撑，大学城的导入则提升了区域人气;开元地中海成功运作的大型商业及娱乐给酒店式公寓带来了长期稳定的出租客源;开元地中海酒店式公寓为酒店套房设计，提供简装，房型设计存在缺陷;项目开盘时区域投资需求旺盛，去化迅