营销方案计划(3.29)程序.doc

PAGE  PAGE 28 2013鞍山雨润商业地产营销方案 项目分析 一、项目的基本情况 地块概况 鞍山雨润农产品交易中心位于鞍山经济技术开发区门户地区，是雨润控股集团在辽南投资规模最大、综合性、现代化农副产品物流综合体项目。 项目规划建有农批展示交易、加工仓储物流、物流配送、综合服务、商业配套等五大功能区。作为行业发展的最高形态，项目集电子商务、信息技术、期货贸易、竞价拍卖、检验检测、技术研发等国际最先进技术于一体，降低了流通成本、提高了流通效率。 鞍山雨润农产品交易中心四至范围：北至机电街（规划路），南至人民路，东至规划道路，西至邢西街（规划路），安达大道从规划区穿过。项目总用地面积为78.38公顷（1175.7亩）。 （1）项目地理位置 项目地块地处辽宁鞍山市区西部的四达科教商贸园区，项目北侧紧邻千山西路快速干道，西距哈大高速铁路1000米，西北侧临沈大高速公路鞍山出入口，南距人民路300米，距东侧市区约2.5公里。 近年来，项目周边地区发展迅速，北部围绕中国钢铁大市场、汽车贸易产业带、汽车零部件大市场大力发展生产型服务业，南部围绕港龙喜临门建材家居广场、居然之家、红星美凯龙、东北MALL、北京十里河灯饰城、凯兴农贸市场、及包括本项目雨润集团鞍山农副产品物流综合体大力发展消费型服务业。 （2）交 通 项目西面0.5公里处的沈大高速公路与202国道、京沈高速、盘海营高速、哈大公路等道路相接，项目北至辽阳、沈阳，东至本溪，西至盘锦，西南至营口，车程均在1.5小时之内，东南至丹东，南至大连，车程分别为2.5小时左右。项目东南距高铁鞍山站3.5公里。物流交通较为便捷。 市内公交距离本项目最近的是12路公交车，但此公交线路长，班次少。其余最近的公交线路为2路、25路、29路，其终点站均在东北MALL附近，距离本项目2.5公里左右。可见市内公交不方便。 （3）项目进展情况 AB组团商铺基础工程基本完成，其中：5栋商铺主体工程封顶，1栋商铺一层主体结构完成，D组团完成18栋商铺基础工程 （4）所处商圈潜力 由于本项目周边商业基础薄弱，固定人口稀少，且尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和先天的商业氛围。但按照鞍山整体规划，达道湾作为鞍山市四达批发市场集群区，是政府重点规划建设的超大规模市场集群区，目前正着力打造八大产业集群：以生活建材市场为中心，食品加工冷冻基地、五金机电城、城市教育新区，生活住宅物流园，化工产品市场、汽车配件市场、通讯器材市场、物流配送基地等，随着其他项目的陆续开发完成，从人气及商业氛围上逐步得到改善，未来发展前景乐观。 二、项目地基础资料和市场研究分析 城市宏观经济及农业发展状况 鞍山地处辽宁中部，下辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山4个城区，城区面积797平方公里，总面积9252平方公里，市区人口约180万人，总人口达364万。是东北最大的钢铁生产基地，有“钢都”之美誉、2012年鞍山城镇居民人均可支配收入实现24279元，增长14%。 鞍山属于温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，土地肥沃，物产丰富。水资源总量达34亿立方米，耕地面积25万公顷。农业是鞍山的重要产业，基础雄厚，发展迅速。 鞍山是中国北方保护地蔬菜生产的发源地，蔬菜年产量200万吨。正在实施的鞍羊路设施农业项目，进一步提高了蔬菜“四季常青”的档次和水平。全市年产食用菌8.1万吨，加工能力1.5万吨，岫岩县是全国“滑菇第一县”。鞍山特产南果梨的氨基酸含量为果中之冠，已经获得了国家地理标识认证，年产量16.6万吨。年产君子兰成花1500万盆，占全国的一半以上。 ????海城市在中西部平原地区大力发展大蒜产业，争创全国“优质大蒜第一县”，在东部山区大力发展南果梨产业，打造“中国梨产业龙头县”，形成了“一县一业”双轮驱动、“双业”并举的产业格局。 三、鞍山周边城市基本资料 辽阳市：面积4744平方公里，人口181万人，辖5区1市1县。辽阳农业较为发达，全市耕地面积221万亩，粮食平均年产75万吨，果树栽培面积31万亩，淡水鱼年产量4万吨，同时在家禽养殖、畜牧业也是辽宁重点地区。 营口市：位于辽东半岛西北部，人口223万人，营口是全国优质稻米的生产基地，年产水稻40万吨。同时也是辽宁著名的水果和水产品生产基地，年产水果40万吨，年产水产品20万吨。 盘锦市：位于辽宁西南部，面积4071平方公里，耕地面积13.2万公顷，年产粮食总量99.2万吨。同时盘锦的沿海滩涂逐年延伸，土地面积不断增加，盘锦的大米、河蟹闻名中外。 由此可见鞍山及周边城市农业发展迅猛、资源丰富，整体消费能力强，在充分的挖掘本地市场资源，开发、利用、整合好周边城市资源，农批及泛食品市场潜力巨大，有着广阔的发展前景。 同类市场调研 鞍山市