佳而惠商场商业定位与招商经营思路报告1135325638.pptVIP

佳而惠商场商业定位与招商经营思路报告;第一部分　商业功能定位及支撑理由分析; A、物业本身的特性 中型规模商场，面积超过4000平方米； 位于商业街三楼，连接超市和电器城； 一楼设有大型休闲广场和地下停车场，主干交通线中心点。 ;B、商场独特的地理位置 交通便利，雄踞国泰路、临解放中路； 处于怀城商业中心旺地； 人口密集，有很大的普通居民消费市场。 ;C、项目周边的消费力 周边楼盘林立，临近怡景苑、雅景苑、星豪苑、雅豪居、星汇轩等多个楼盘，另加周边自建房居民、学校等，坐拥怀成10万消费群体。城乡居民、外来小部分流动人口 等，综合消费指数评为中等偏高消费市场。 D、项目周边的商业现状 国泰路、解放中路、红旗路、7号楼等路旁商业布局零乱，有一定的规模，没有形成档次，属传统的商业城乡旺地。 ;E、居民消费习俗 追求中、高档消费 就近方便，价廉物美，服务多样 城乡区间商业消费观念 ;综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼惠而佳商场的总体功能： 1、生活消费的便利性； 2、就近商业的消费习惯； 3、综合性多功能商场； 4、商业休闲与餐饮娱乐结合； 5、商业的完善配套，如停车场、洗手间等。 最后，总结得出惠而佳商场的总体功能定位为： “集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物商场。 ;二、项目形象的总体定位 我们主要从以下几个重点因素考虑，将惠而佳商场的形象推向市场： A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次） 街铺林立，零散杂乱，档次低 中高档的商业市场空白 ;B、从 混乱单一的商铺布局， 寻求多功能市场（综合性） 周边商铺，多而乱，行业单一 多功能综合性商场 ;C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所 　　　　　　　　（舒适） D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚 （现代性） ;总结，惠而佳商场的形象总体定位为： [???体形象] 怀集首个大型纯商业的购物商场！ [辅助形象] 国泰路最高档次的商业大厦！ （国泰的商业1号) ;三、功能定位的总思路 根据惠而佳功能、形象的总体定位，展开项目的板块定位。 各功能的精确定位主要依托于以下因素： A、项目开发模式（只租不售） B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路） C、项目的经营利润（快速回笼资金） ;D、物业本身的规模（中型规模） E、商家对租金承受的限度 F、行业经营对区域的要求 G、人流动线特点 H、商铺面积和间隔种类 I、业态的组合需求 J、同行业市场的竞争力 从而得出惠而佳商场各功能的精确定位如下： ;惠而佳商场功能精确定位表;四、各区精确定位的综合分析 总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式， 以适合百货和休闲餐饮经营的区域出租经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值。 ;A区：嘉盛名店城 支撑理由： 作为项目的开发成本收回，规避风险； 对接高租金高回报的利润期望； 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； 树立商场的形象、档次，吸引客流； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理； ;B区：购书城/数码世界/家居天地 支撑理由： 市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大； 周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大； 满足都市人的时尚消费潮流； 满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所； 消费群目的明确，利于成行成市经营； 市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理。 ;C区：休闲餐饮 支撑理由： 市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性； 但餐饮招商时间长，引入困难，承受租金低； 美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼； 收益方式： 独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。 ;小结 根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各区的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性! ;第二部分　惠而佳商场经营思路;二、各区的经营思路 A区：惠而佳名店城 　　经营思路