保利地产拉菲2013年营销策划方案(ppt 111页) 金牌.ppt

Part.1 2012年市场回顾 Part.2 2012年营销回顾 Part.3 2013年整体营销策略 Part.4 2013年营销策略执行;*;政策盘点;政策盘点;下半年货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧，抑制不合理需求;两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底。; 当前市场已到达底部区域，未来很难有更严厉的政策出台。 有房地产信贷作为基础，刚性需求的膨胀必将导致后市的成交放量。 尽管观望情绪依然存在，但客户信心有所好转。宏观调控一年，作为投资风向的高端客户都明白：价格泡面已经挤出，未来两年正是出手时机。 ;2013年市场预判;市场特征;市场整体成交情况;结论：“库存高、竞争强、平价跑量”成为楼市主旋律。;别墅市场;别墅市场成交情况;;别墅成交面积情况;别墅成交总价情况;结论：30-50岁客户是别墅产品的主力消费人群。;市场小结;目前市场整体仍不乐观！新的供应增量加大压力！ 结合保利拉菲2013年销售目标，需重新审视，超越自我，达成目标 当困难已成常态 只有“营”才能“赢”！;Part.2 项目营销回顾 ——销售业绩提升，但缺乏高端项目专属系统化营销体系;销售回顾;2012年销售任务：签约8.5亿（新增任务）。;成交户型回顾;*;客户分析;成交客户分析;成交客户分析;成交客户分析;推广回顾;2012年推广回顾;7月;11月：“影响城市的先锋身影”;*;*;渠道表现;;;总结与启示;;Part.3 2013年整体营销策略 ——提升品质，价值输出匹配客户价格预期;核心矛盾;矛盾分析1;矛盾分析2;核心课题推导;建立一套适合的营销模式， 打造墅区品质生活高端形象！;Part.4 2013年营销策略执行 ——高层---速度 别墅---价值;;市场竞争分析;市场前景预测;保利公园九里@86-146平加推6#94-128平，,成交均价8200;区域竞品分析;保利蓝海郡 推售情况：12栋高层，7栋洋房，1-3#底商。;价格情况：（形成了比较好的价格梯度体现产品价值） 1、6#楼最贵，均价8800元/平； 2、一线临湖，均价8500元/平；二线湖景，均价8350元/平。 3、8#，C2a-92平，最低7800，5F一个价差，100；最高8600。 目前折扣：总价-3万-2万-5千。;明星产品：C2a 88㎡;区域竞品分析;拉菲SWOT分析;销售目标;销售目标;货量盘点;货量盘点;10#;基于对2012年全年市场状况、销售目标及推货铺排的梳理与思考， 提出拉菲2013年亟需解决的问题。;2013年销售任务：认购8.5亿，签约8亿。;推货策略;推货策略;推货策略;10#;10#;推货策略;2013年1-2月供货产品;10#;2013年3月供货产品;2013年4月供货产品;2013年4月供货产品;2013年5月供货产品;2013年6月供货产品;2013年7-8月供货产品;2013年9月供货产品;2013年9-12月供货产品;推广总策略;目标客户心理分析;形象定位 ;高层推广策略;高层推广主题 ;高层推广策略 ;高层推广策略 ;高层推广策略 ;高层推广策略 ;高层客户策略;高层促销策略;高层促销策略;第二阶段（4-5月）：拉菲收官献礼促销 通过送家电\送物管费等形式，变相让利给客户。 第三阶段（6-8月）：拉菲清盘回馈促销 一口价、特价形式促销。;别墅推广策略;立足于城中心的中高端别墅行列； 档次同比二环内联排别墅项目，成为城央社交别墅引领者； 开发商具备打造高端别墅的实力； 综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为武汉中高端别墅引领者的机会。;核心卖点提炼;充分利用地下一层的空间，可以设计为“私家会馆”： 相对封闭的空间设为“藏酒窖“、“洗浴房”等，选择较大空间设为”家庭影院”，有的空间可以设为麻将室或棋牌室…; 拉菲堂皇 定义艺墅的生活哲学 别墅新品 T9/T10/T16/T20;别墅推广解析主题;别墅促销策略; 专业专刊杂志渠道 精准搜罗;圈层营销;圈层活动 由现有成交客户带其同等身份的朋友参与此次活动，有意拔高参与者的尊重感和品质感，借此活动给已给交客户带来足够的面子及在朋友圈中的地位。同时使得其朋友也能感受到项目的奢华与独特之处。与此同时，也给予其朋友临时会员身份可以随时前来体验。在下次活动时获得再带人来的资格。 以此类推：16+X=32+X=64+X以此类推。; 内容：结合交付节点，邀请风水养生方面的专家亲临现场为大家讲解中华国粹养生风水。 可适当结合本项目园林景观和户型，阐述风水养生知识，并做现场解答。;