新一轮楼市调控会效果几何.docVIP

PAGE  PAGE 5 新一轮楼市调控会效果几何 　　8月9日晚，合肥发布了史上最严限贷政策。2天后的8月11日，苏州出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。 　　二线城市唱主角的新一轮楼市调控卷土重来？房价将何去何从？ 　　房价走向要看政策落实情况 　　谢逸枫（亚太城市房地产研究院院长） 　　央行8月12日公布的7月份金融数据彻底刷屏了。 　　7月份人民币贷款增加4636亿元，分部门来看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。显而易见，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款依旧发挥了新增贷款“主力军”作用。 　　值得注意的是，当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的决定性??量。 　　值得注意的是，目前只有北京、上海和深圳等15个城市地产市场投机性资金比例达到40%左右，全国绝大多数城市95%的需求都是用于自住，这部分是正常需求。 　　但以房贷大规模增长为代表的居民加杠杆隐患值得重视。尽管相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增幅，的确高出长期可持续的水平，这已引起了相关部门的关注。 　　苏州、合肥、南京等城市限购限贷政策重启，目的是通过去杠杆，打击投机投资，消除泡沫，稳定楼市预期，促进房地产市场长期健康稳定发展。其一是房贷去杠杆，提高房贷首付，给火热的楼市高烧降温，遏制房价上涨过快。其二是限购、限贷，打击投机投资需求，防止房价再次暴涨。其三是提醒开发商不要盲目抢“地王”。其四是消除泡沫，让楼市健康发展。 　　但这轮楼市调控效果如何，还有待于观察，落实与执行才最关键。 　　以税收政策挤出炒房“赚钱效应” 　　易宪容（青岛经济学院教授） 　　实际上，一个由过度宽松的金融杠杆或银行信贷推动的房地产市场，基本上已经是投资或投机为主导了。这个市场上住房的消费属性功能基本上退化，多数住房是投资品或金融品。 　　在这种情况下，住房的价格不是由于住房的实质性供求关系来决定，而由市场的预期来决定，而市场预期又取决于金融市场利率水平、金融杠杆的高低及信贷可获得的难易程度等。 　　只要金融条件满足，市场预期房价上涨，投资者就会涌入房地产市场，并进一步推高房价。反之，如果市场预期房价下跌，投资者会全部退出市场。 　　如果这些城市的房地产限购限贷政策不能够引导市场预期逆转，反之还以房价上涨预期来引导居民进入房地产市场，那么对抑制房地产泡沫的作用并不乐观，还有可能令房地产泡沫越吹越大。 　　再者，目前看，并不是由土地价格决定房价，反而相当程度上是房价决定了土地的价格。所以，要抑制房地产泡沫，文章还得做在对房价的预期上。但是，当前这些二线城市的房地产限购政策似乎并非从这方面入手。 　　抑制房地产泡沫，根本上需要用税收政策把住房的居住功能与投资功能严格地区分开，并让住房回到其基本的居住功能。指望通过信贷政策去除房地产的赚钱效应，恐怕是不可能的。 　　告别疯长，但也不会暴跌 　　马光远（经济学家） 　　我之前讲过，2016年中国房地产数据的高点会停在二季度末，由一二线城市营造的疯狂的房市行情并不符合中国房地产的基本面。但从现在来看，这种疯狂的背后，和实体经济本身的低迷，以及除了房地产，几乎很难再找到赚钱和安全投资的领域有很大的关系。 　　2016年上半年，推动房地产走高的一大因素是货币。然而推动这个风口的因素在5月份悄然改变，人民日报“权威人士”的讲话不断地纠正跑偏的货币政策，要求“稳健的货币政策就要真正稳健”。3个月后，效果凸显，7月份，中国的金融数据随着一些宏观指标的下滑出现了跳水。 　　8月15日晚，人民银行在官方平台上对此进行解读，特别提到：在经济发展“新常态”和落实“去杠杆”任务的大背景下，货币信贷增长的中枢水平可能比过去有所调整，对此也需要适应。这句话可谓意味深长，最直观的翻译仍然是，M2（广义货币）高增长的年代结束了，货币大放水结束了。 　　其实不用再去分析南京、苏州等城市最近的调控，也不用去分析它们成交量最近的腰斩，以及房价收入比到了何种惊人的程度。只需明白，失去了货币政策的支撑，房地产的各项数据其实早已经见顶，今年中国房地产的高潮期在上半年已经结束。但在经济增长前景迷茫的情况下，一些人预测的暴跌情况更不可能在今年出现。只是，买房子投资的风险越来越大。 　　避免资产价格的进一步上涨 　　李迅雷（海通证券首席经济学家） 　　前不久的中央政治局会议提到要“抑制资产泡沫”，因为任由资产泡沫膨胀，其结局肯定是泡沫破灭。但要让泡沫逐步消退，就必须控制货币总量，避免资产