旅游过境地旅游地产现状、问题及对策研究.docVIP

PAGE  PAGE 10 旅游过境地旅游地产现状、问题及对策研究 　　摘要：指出了目前国内主要集中于旅游目的地旅游地产的问题研究，而对旅游过境地的旅游地产的研究较少。以青城山镇为例，通过对青城山镇的旅游地产的实地调研、资料搜集和数据分析，对作为旅游过境地的青城山镇旅游地产的发展现状、问题等进行了研究，并提出了合理的对策，希望以此对当地的旅游地产的转型升级工作有所借鉴。 　　关键词：旅游过境地；旅游地产；青城山镇 　　中图分类号：F590文献标识码：A文章编号2016 　　1旅游过境地的涵义及特征 　　1.1旅游过境地的涵义 　　目前国内外对于旅游过境地还没有统一的界定，杨振之认为旅游过境地的概念是相对于旅游目的地提出来的。一般说来，旅游目的地含有直接吸引旅游者前往游览的吸引物；而旅游过境地是在长线旅游产品中，旅游者在达到或离开主要旅游目的地的过程中所经历的地方。在旅游过境地，旅游者或单纯过境，或作短暂停留并参与消费，或顺访某些景点并参与消费[1]。笔者认为，旅游过境地意为着旅游者在到达最终目的地之前，乘坐交通工具所经过的具有一定旅游资源和一定旅游产业基础的非完整性旅游供给地。 　　1.2旅游过境地的特征 　　1.2.1非完整性旅游供给 　　1991年孙尚清主持出版的《中国旅游经济发展战略研究报告》第一次提出了“行、住、食、游、购、娱”旅游业六要素概念[2] 。“六要素”的提出为构架旅游产业链提供了基本范式，对旅游产业的实践发挥了巨大作用，如今旅游六要素已经成为代表旅游产业基本构架的固有术语，具有不可动摇的基础地位[3]。旅游过境地的非完整性旅游供给是指过境地只是能够提供“六要素”中的一个或者几个要素，并不能提供完整的“六要素”，旅游产业中只有餐饮业、住宿业或娱乐业等，旅游产业不完整，旅游供给服务不完整。 　　1.2.2旅游消费的不确定性 　　由于旅游过境地属于非完整性旅游供给中心，所以其只能提供旅游者旅游过程中所需要的部分旅游产品。旅游过境地的非完整性旅游供给的特性加之旅游者空间行为???律的约束，使得旅游者在旅游过境地进行的旅游活动都是匆忙的，表现出极大的流动性，从而导致旅游者在旅游过境地消费的不确定性，影响旅游过境地的不确定性因素有很多种，如高速路堵车、旅游大巴车出现故障、极其恶劣的天气等，都可能导致旅游者原本计划在旅游过境地的部分旅游消费被迫取消。此外，由于旅游者在旅游过境地的停留时间一般较为短暂，旅游者受限于自身的时间、精力等因素影响，也决定了旅游过境地的娱乐及购物业的消费同样具有很大的不确定性。 　　1.2.3对终极旅游目的地的过度依赖 　　从旅游空间结构上看，旅游过境地是旅游客源地和旅游终极目的地之间的连接[4]，终极旅游目的地的旅游吸引力的大小、强弱，旅游消费的性质等都会对旅游过境地产生深刻的影响，如果终极旅游目的的旅游吸引物与旅游过境地的旅游吸引物具有互补性，则会产生“旅游形象叠加”效应，反之则会产生“旅游形象遮蔽”效应[5]。旅游者在旅游过境地的停留动机、停留时间及消费水平等也深受终极旅游目的地的影响。旅游过境地的桥梁和纽带作用，旅游过境地的旅游产业的发展壮大都会对终极旅游目的地产生过度的依赖。 　　2旅游地产定义及特征 　　2.1旅游地产的定义 　　目前国内对于旅游地产的概念或者定义还没有统一的认识，不过国内对于旅游地产的定义主要分为宽泛的定义和严格的定义两种主流定义模式[6]。宽泛的定义模式中，被引用最多的是宋丁对旅游地产的定义，他认为“旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目[7]”。严格定义模式中，最有代表性的是沈飞对旅游地产的定义。他认为“旅游地产是依托周边丰富旅游资源（包括自然和人文旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或者部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目[8]”。林峰认为旅游地产主要是作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店和分时度假酒店[9]。基于旅游研究的现实需要，分析对比两种模式，笔者倾向于严格意义上或者狭义上的旅游地产的定义。所以将旅游地产概括为：依托现有旅游资源或者再造人文旅游资源，并对旅游地进行一定程度的有利于旅游地旅游业发展的旅游开发建设，能够实现部分或者全部的旅游功能的房地产项目。 　　2.2旅游地产的类型 　　国内对于旅游地产的类型研究还没有形成统一的观点，由于研究者的背景、研究的区域、研究方法的不同，分别提出了自己的类型分类观点。 　　吴悦芳等人根据国内已有的旅游房地产的研究理论以及国外相关的时权酒店（Timeshare）、第二居所（Second Home）的研究，将旅游地产分为4类，包