开封明伦街项目市场调研和营销执行报告.ppt

开封明伦街项目市场调研及营销执行报告 ;报告纲要;报告纲要; 城市基本现状; 城市属性 ; 如图2006年前三季度全市生产总值（GDP）为346.14亿元，其中，第一产业110.62亿元；第二产业136.9亿元；第三产业98.63亿元。 整个产业结构仍然以第二产业为主。; 城市印象; 城市印象;　 开封交通便利，陇海铁路从市内穿过，京广、京九铁路左右为邻，106国道、310 国道交汇，开洛、开商高速公路横穿河南，开封距郑州国际机场50多公里。 开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧 大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市。 ; 城市印象; 郑汴一体化; 郑汴一体化;开封市位于黄河中下游冲积平原东部，具有悠久的历史文化底蕴，旅游资源丰富。;√ 开封市房地产市场分析;√ 开封市房地产市场分析;√ 开封市房地产市场分析;通过对以上图表的分析：开封在售楼盘39个西区18个老城区仅有6个，而老城区人口占开封市总人口的55％以上，可见老城区居民对房屋的需求有巨大潜力。;不同面积住宅商品房的户型分布 ;√ 开封市房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;项目名称;片区房地产价格特征 ;片区房地产价格特征 ;重点楼盘主力户型对比;√ 项目所在片区房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;√ 项目所在片区房地产市场分析;项目名称;总结：根据前期市场调研我司对片区市场给出如下结论;√ 项目情况分析;√ 项目情况分析;√ 项目情况分析;;√ 项目情况分析;;√ 项目定位研究;上城是座什么样的城？ 高高在上还是居优越之上？ 世家仅仅只是独门大院？ 亦或可以世袭永享？;上城是座什么样的城？ 这里的每一片琉璃都蕴含着千年的文化传奇 这里的每一条街巷，都曾经通往无数荣耀宅府 这里的每个人，都曾经无数次梦回大宋 这里的每一个声音，都曾经令行华夏 …………;没有一座城市象开封一样承载了千年的文化底蕴 在这个城市里居住 我们能感受到什么 当然是居锦绣之上的无上荣耀;;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;这是一个什么地方？ 这里，曾经决定一个王朝的兴衰 曾经传承数个世纪的文明 这里，曾经是社会的中枢和首脑 …… …… ; 理念释义：宋沿唐制设学士院，也称翰林学士院，有时亦称翰林院。翰林学士实际上充当皇帝顾问，很多宰相都从翰林学士中选拔。北宋前期的翰林学士，亦无秩品。元丰改制后，翰林学士承旨和翰林学士成为正式官员，正三品，并且不任其他官职，专司草拟内制之职，例带知制诰衔。项目教育气息浓郁——“翰林院”形象突出项目最大卖点。;承袭一座城的辉煌;这是一条什么样的街巷？ 是唯一，是专享 是承袭一个世纪的大河辉煌 在这里，至今都回荡着饱满的灵魂和才俊的思想 再过一百年，这里的思想依然深邃久远 …… …… ;理念释义：案名的建议主要从项目的区位考虑，项目所处明伦街并且明伦街在开封人的心目中就是好学校的代言。;11万平米教育景观社区;理念释义：由于项目位与历史悠久的明伦街，择选明伦两字可以提升项目的人文气质，与河大高度融合；明伦盛世又同谐音名门盛世，暗含皇城大气之势，同时也具有书香雅士的风范，更能代表一座皇城的形象。;明伦盛世;C = 2.33，∑qn = 74，∑tn = 66 p =∑qn·∑tn /C =2096 元/平方米;1）低开高走 为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本物业低价入市， 逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到低开高走， 两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度，必须做到调幅要“小”、 调频要“频”;【定位思考】;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;√ 项目定位研究;;;完善生活精心配套。; 社区会所; 儿童乐趣天地;; 360度“一站式”管家服务;入口厅堂设24小时酒店式服务 提供钟点工等家政服务 代为订餐、送餐服务 个性化的时尚运动/旅游出行建议 宽带网络、电话、IP长途电话办理 室内设施维修服务 定期举办社区文化娱乐活动 定期进行业主身体检查;报告纲要;策略总纲;  策略分解;卖点整合;推售策略控制 ;营销阶段;申请加入上城名仕会 缴纳2000元入会金，会员享受等值消费服务，同时享有购房优惠权益;推广攻略