综合商业体业态精讲.ppt

综合商业体业态解析;目录;业态主分类;餐饮业;时尚生活中心;流行购物中心;休闲娱乐;大型卖场;业态组合形式;社区配套型商业;社区商业体规划借鉴;小型商圈类商业体;商务类商圈型;核心大商圈型商业; 城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。 城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市shopping-mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、直销店、娱乐类设施等 洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。 ;城市综合体分类;城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市、百货、步行街、娱乐楼、餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。 概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。 在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。;当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。 另一种说法，当城市化达到70%，城市人均GDP在4000美元以上时才可发展正是综合体，而中国的平均城市化只达到47%，增长速率也仅1%每年；达到70%城市化率的只有不到20个城市，苏州的城市化率仅达到52%。长三角地区目前只有上海（86%）无锡（72%）两个城市够格，已达到高速发展城市综合体阶段。而苏州地区目前发展城市综合体的条件明显不太成熟。 ;