浅谈经济发展波动与中国房地产.doc

浅谈经济发展波动与中国房地产 々星海飛鴻℃ 简述 影响经济与房地产发展的因素有很多，主要包括：人口、技术创新、制度变革、财政与货币政策、政府行政管控等等。 本文依据国内外宏观基本面，并结合技术图形分析等方法来分析经济发展波动。限于篇幅，本人尝试以人口为研究的核心对象，以房地产市场为切入点，力图揭示经济与房地产运行的关键因素与变化规律。 因为议题太大，本文仅仅以一些粗线条的研究方式定性地提出一些想法，在此不排除多方面因素的复杂影响，不作排他性和程度性分析。以此作为一个抛砖引玉的起点，看看能否对时政经济有所启发。 一、主要数据、走势图形 1、2010年全国人口年龄分布（第六次人口普查数据） 2、中国大陆GDP增长率波动图（1992年~2012年，以及到2028年定性预期） 3、房地产指数图 图a：中国房地产上海指数（针对上海地产，1995年~2013年） 图b：香港中原城市领先指数（针对香港地产，1997年~2013年） 4、依照第六次人口普查数据，出生年份+24岁后，得出的当年度24岁人口数量及其变化。（注意1994~2001年，2001~2014年的变化） 以上图表数据均为基础数据，另外详细图形另附。 二、数据和图形简要分析 基本面分析： 1、我国近20多年的经济增长率与劳动年龄人口的变化保持吻合。最近两轮人口出生高峰，即1969~1971年、1986~1990年两轮婴儿潮顶峰人口，到2010年左右正值40岁、20岁左右，对应的劳动人口红利处于顶峰阶段，具体而言2008~2013年期间，劳动人口比例、抚养比等等均到达历史最高点，推动中国经济增长趋于巅峰状态。2008年以后，劳动人口红利各项指标陆续恶化。（注：这些具体项目可以依据人口普查数据单独测算。） 2、对于房地产市场，此处尝试作一阐释，1961~1970年的出生人口高涨，引发了24年之后即1985~1994年房地产市场的高涨；同样，1977~1990年的出生人口高涨，引发了24年之后即2001~2014年房地产市场的高涨。期间的衰退期，也相互一一对应。至于为什么是24年时间差，分析如下： 首先，我认为房地产主要具有自住刚需和投资两方面的需求。而投资者在发掘房地产投资前景，并相应购入之后，经过重重转手，最后也必然要归于自住刚需。那么，房屋自住刚需就构成了房地产需求的根本性因素。 其次，我们又可推测，中国大陆自住刚需的主要人群是24岁左右结婚年龄人口及其父母这一家庭整体，截取24岁这一代表，理想化的作为推动标的。 最后，正是因为这一家庭整体构成房地产流转环节的根本推动和最终归宿，所以我在这里采用24年的时间差，并相应代入，两相对照和印证。 3、由此我们可以进一步引出一系列的结果。有兴趣的朋友可以进一步研究，如新兴市场大萧条、中等收入陷阱、就业问题的起落、通货通胀与紧缩、地方政府与金融市场债务恶化、农民工问题等等。 4、现在我们可以认为2013、2014年左右将是非常关键的年份，不妨额外考虑国际形势的影响。据了解，2013年底到2014年初，美联储将退出量化宽松政策（QE1\QE2\QE3\QE4），并有可能开始逐步进入加息周期，这对世界范围经济形势可能产生严重影响，新兴市场经济与资产泡沫将会面临比较严峻的形势，甚至很有可能从此进入通货紧缩时代（类似于上世纪90年代后期）。 技术分析：下面采用技术分析法对房地产图形进行简单分析。 如图，是中国房地产上海指数，1995~2013年。（特别指出，2011年以后的数据，并不存在，该数据被有关部门停止了，而后仅有国家统计局夸张数据，这里不予采用。2011年以来的数据，是结合某房产网站的周报数据相互叠加处理而成的。） 我们可以看到，1999年以来，上海的房地产市场上涨走势构成4段拉升和3个盘整平台（图形的分析和整合，具体处理方法比较复杂，简而言之就是走势级别的层层拆分构建与逐级递推处理），最后两段拉升段，后者构成对前者力度和量能的背离，这样可以构成标准上涨趋势的结束，此后的走势必然是同级别下跌或者更大级别盘整，无论如何都必然有同级别的向下走势。 三、提出如下假定 1、劳动人口推动因子：在某一短期范围内（一个经济周期年限），可以认为技术创新和制度变革是保持稳定的，那么经济波动主要是由于劳动人口的变化，如人口数量、结构、文化思想素质。 2、房地产与经济运行模式的假设：首先房地产市场存在着一个大约20年的中长周期（库兹涅茨周期，笔者感觉这个20年大约是一代人年龄差），那么它对经济运行是如何影响的呢？ 筑底：由于房地产行业的企稳上升，连带推动上游和中游行业的回暖，国民经济运行走向复苏，失业由严重趋向好转，文化思维的力量，混沌期，创新与变革在苦难中萌发； 上升：上游和中游行业支撑起经济走向高速成长，失业率好转，受制于资本、劳动