2010年十一月海南海口市35、36号地商业成功前期发展策划报告.pptVIP

中央政务区·首席体验式购物中心 ——35/36号地商业成功前期发展策划报告;项目分析;商业部分概念性报告概要;项目分析;项目分析——经济技术指标;优势 紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好； 有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。 西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；;项目关键问题;项目分析;解放大同路商圈;海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈 ;海秀路商圈——南亚广场 ;解放西大同路商圈分析;解放西大同路商圈——友谊商业广场;国贸商圈分析——最新的商圈;国贸商圈——上邦百汇城;国贸商圈——宜欣商业广场;海口商圈分析结论 ;项目分析;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Bluewater Shopping Park;Bluewater Shopping Park;Bluewater Shopping Park;香港朗豪坊——天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界;香港朗豪坊——天空之城 ;朗豪坊;朗豪坊;朗豪坊;朗豪坊;香港青衣城——海洋主题购物中心;香港青衣城——海洋主题购物中心;香港青衣城——海洋主题购物中心;案例:广州正佳广场 ;案例——广州正佳广场;案例——北京东方广场;案例——北京东方广场;深圳华润中心 ——万象城;国内外案例分析结论;项目分析;海口商圈研究结论——本项目所在商圈是潜在的未来市级商圈，但5年内区级商圈的可能性较大。 国内外案例经验——主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素。 项目分析结论——可出售性，灵活性是应对商圈成长不确定性及周边竞争的制胜关键因素。 ;战略下的行动建议大纲;项目分析;本项目商业面积约6万平方米——属区域性级商业和社区商业之间;业态组合定位——餐饮娱乐型的购物中心;区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。; ;本项目的商业业态组合定位建议;海口首家真冰溜冰场（建议与其他投资方合办提升购物中心人气及住宅档次）;;;将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化。;项目分析;商业规划的垂直方向上的选择——2+1还是5+0？（35号地）;商业规划的水平方向上的选择——室外景观街区和室内步行街区（双街并存的StreetMall）35号地;Street Mall 要素及案例 ;规划建议 ——街道家具/景观元素 ;规划建议 ——Street Mall 概念设计 ;规划建议 ——Street Mall 概念设计;StreetMalll商业规划案例——深圳万科城;商业面积的功能转换——正式的与非正式的两种方式;非正式的商业规划的功能转换——万能小独栋（办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可）;主入口设计创新——下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。;主入口案例——香港海港城;主入口案例——深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡，地下一层变首层提升整体商业价值;主入口另类处理案例——Box的建筑形式;停车场建议——不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导;不要把热商（人气商业）放在一个区域，而是要多点多层的设置，通过热商带动常规商业人气，提升常规商业的价值。;不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”;将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部;示意简图： ;案例介绍：香港又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。;规划前与主力店的初步沟通——了解主力店的需求;规划前的对餐饮等商家需求的了解;规划前的对餐饮等商家需求的了解;规划创新——无处不在的海洋主题;建筑设计 商业街区在设计上可协调海洋主题，以生态的结构、柔和舒展的线条打造亲近自然的建筑空间，形成独特的空间体验。;项目分析;树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理;树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理;树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理;先招主力餐饮和主力超市，超市可以在后期几年内进场，也可以考虑超市的社区店先进场；;项目分析;项目售卖模式分析;目前项目所在区域还不能给到市场信心，还需要一定的培育期，且项目要实现统一经营，所以主力店位置的商铺采用带租约销售的方式，既能在培育期给到客户信心，又能将项目良好的形象建立起来。;“核心售卖”与银行无关，操作简单，可以做为一种销售方式。;项目出售策略分析结论——不同位置采用不同的出售方式;项目分析;项目推广—商铺入市策略;事件营