物业服务的案例2009.pptVIP

物业服务 案例分析;一、物业装修纠纷案;;① 物业管理公司的法定职责和合同约定义务； ② 物业管理公司对装修活动的监管职责； ③ 装修监管与(水电等)相关部门的关系。;① 业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定，其行为已构成违约； ② 《业主公约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效； ③ 物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限； ④ 根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向有关行政管理部门报告。;二、业主委员会收费纠纷案;② 案例描述：;① 业主大会的法定职责； ② 业主委员会的法定职责； ③ 业主大会或业主委员会能否直接管理物业？ ④ 当前业主委员会与物??管理公司的矛盾焦点。;答案要点：;三、住宅单元渗漏水案;③案例描述：;法律要点:;答案要点：;四、共有物业权益纠纷案;④ 案例描述：;法律要点：;答案要点：;五、业主拒交物业服务费纠纷案;⑤ 案例描述：;法律要点：;答案要点：;六、高空坠物伤害案;⑥ 案例描述：;法律要点:;答案要点：; 责任倒置，即损害事实发生后，受害人无 需提供加害人(行为人)有过错的证据，如果加 害人(行为人)提不出理由，或理由不成立，即 推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人 要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有 过错。;七、停车场丢车纠纷案;⑦ 案例描述：;① 物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？ ② 依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？;法律要点：;答案要点：;八、服务过错纠纷案;⑧ 案例描述：;① 接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？ ② 在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？;法律要点：;答案要点：;九、住宅区发生业主人身伤亡纠纷案;⑨ 案例描述：;法律要点：;答案要点：; 物业管理企业承担责任的前提是，是否违 反了法定义务或约定义务，附随义务是法定义 务的一种特殊形式。根据国务院《物业管理条 例》的规定，物业管理的保安是属安全防范性 质;如果物业管理企业在工作中直接明确违反了 合同的约定，并因此给业主造成了伤害，则应 当依法承担相应的法律责任,否则不承担责任。;十、物业管理区域内发生入室盗 抢、人身伤害案;⑩ 案例描述：;法律要点：;答案要点：;第二部分：服务案例;【处理过程】 实行封闭式管理为什么还会出现这种情况？ 经过总结，楼内广告派发有三种情况：一是经 批准入楼内为住户提供服务的某些人员顺便所 为；二是以探访为名而行打广告之实的住户亲 友乘隙所为；三是承做特定生意的个别住户刻 意所为。为了解决上述问题，具体办法如下：;①管为本。在每栋大厦入口处设置一个广告橱窗，为有意向本花园住户传播信息的人士提供广告登载服务，变堵为疏，实现对其的有序管理； ②教为先。发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事； ③治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在本花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实矫正了自己的违规行为时为止。;【案例点评】 解决难题一招灵的时候有，但为数不多。 在物业管理服务过程中，因为许多难题的成因 都是相当复杂的。多数情况下，还是要采取综 合措施，才能全面加以解决。;②【案例描述】 高层楼宇的设备大多安装在地下或天台， 业主对管理处为维护设备正常运行所付出的 艰辛劳动缺乏真切体验和直观感受。他们往 往误以为物业管理仅保安、保洁而已，甚至 因此产生“交的管理费都干什么用了”的疑问， 许多管理处都遇到这样的情况。;【处理过程】 定期组织业主开展“设备开放日活动”，事先 公告设备区开放的具体时间，开放时由管理处 分成若干个引导组，分批带领业主及家人进入 设备区，按照规定路线依次参观，并由专业人 员介绍重点设备的原理和性能、管理处维修保 养的制度和标准以及整个小区水电供给的布局 和流程等。;【案例点评】 设备区“闲人免进”，是物业管理处通常 的做法。某管理处对其实行有组织的定时开 放，独具匠心。它既展示了管理处的工作成 绩，又消除了业主心中的疑虑，还为孩子们 提供了一个丰富阅历的课堂。可谓一举三 得。;③【案例描述】;【处理过程】;③要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度； ④严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡