谢志华房地产细分市场呈现出明显的结构化差异商业地产和复合地产.docxVIP

钧涵董事长谢志华：房地产细分市场呈现出明显的结构化差异（商业地产和复合地产） 摘录2014.12.19日谢总讲话 前言 中国的房地产行业虽然整体依然乐观，但是，未来的市场将会呈现明显的分化，不同区域、不同产品和不同企业的市场表现会有非常大的差异。 住宅产品去投资化的趋势依然会保持相当长的一段时间，改善性需求会有明显的增长，高端产品依然不容乐观；多数城市商业地产、写字楼和酒店整体供过于求，但是，核心地段的商业地产依然有较大的发展空间。 未来体验式商业、社区便利式商业依然乐观；以文化旅游、健康养老、科技、物流等为代表的泛商业地产（产业地产）存在着发展机遇，同时也面临着业务模式的转型。 多数城市商业地产、写字楼和酒店整体供过于求，但核心地段商业地产依然存在机会。 由于地方政府脱离市场的行政主导以及市场追捧等多个原因，在最近几年，??市综合体供应量整体呈现供过于求的态势，但从不同的城市表现看，同样也存在着较大的区域差异，据世联地产统计数据，各业态表现不一。 商业综合体：根据对各个城市社会消费品零售增长率和商业体量的增长率的相关分析，一线城市中北京、上海较为乐观，广州、深圳的商业经营将面临着挑战，1.5线城市城市综合体均呈爆发式增长，虽然最近两年速度有所放缓，但前期高位供应导致的武汉、成都、杭州、南京等城市未来经营挑战迅速飙高，二线城市和三线城市则呈现出比较大的区域差异； 写字楼：通过对第三产业产值增长率和写字楼增长率的对比分析，除上海外，北京、广州、深圳的写字楼市场均有较大压力，而1.5线城市写字楼增长率显著高于一线城市，其中成都、沈阳挑战性最大，武汉、重庆、南京次之，相比之下，苏州、杭州、天津的办公物业市场可接受的市场空间较大，可能存在发展机会；二线城市中贵阳、西安、济南等城市连续高位供应且累计体量500万方以上，是二线城市中写字楼物业经营挑战最大的城市，石家庄、合肥次之，无锡、厦门、福州等城市的挑战性相对较低。当然，由于各城市的区域聚焦效应的差异以及产业结构的差异，上述判断未必十分精准，但总体而言，不少城市的供求压力都非常之大。 酒店：由于酒店业和旅游业的关联极大，通过分析旅游业收入增长率和酒店体量的增长率发现：一线城市各城市酒店体量增长率与其旅游业收入增长率变化趋势基本一致。根据预测数据，2015年，深圳相比于北京、上海、广州，酒店物业的供应需谨慎，但一线城市整体情况都比较乐观；1.5线城市中杭州、南京近几年酒店体量增长较高，累计总体量也最大，是旅游型城市的明显特征，沈阳旅游业收入并不高，但其累计体量达230万方，高于其它城市，未来的酒店经营压力较大；二线城市中，贵阳2014年酒店体量增长高达400%，总体量达487万方，而其年旅游收入仅603亿元，未来经营挑战非常大，西安、长沙等城市也不乐观。受国八条和中央厉行节约政策影响，酒店公务消费市场萎缩非常明显，除了一线城市外，高星级酒店的投资回报率普遍较低。 由于商业综合体、写字楼、酒店对地段的要求普遍比住宅高，上述情况仅是总体市场趋势，就算是同一城市，不同地段的物业表现可能因为地段和商圈的特点依然会存在较大的差异。 受电商冲击，集中式商业整体不乐观，体验式商业和社区便利式商业受到追捧 受网上购物影响，集中式商业中购物中心变成“试衣间，体验店”的趋势日趋明显，经营挑战剧增，而近两年来来由于移动互联网的迅猛发展，传统美容店、保健品直销店、洗衣店等业态“去店铺化”趋势渐现，新一轮互联网冲击已经不仅限于购物中心。传统靠场所经营（收租）盈利的模式受到极大挑战（商业模式的转型另外专述） 复合地产中，以旅游地产、养老地产等为代表的消费地产也出现明显的分化，有优质旅游资源或者旅游内容和在内容经营方面存在优势的项目较为乐观，养老地产则仍然在模式探索中。 随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。根据统计，中国房地产企业综合实力排名前100位的企业，进入旅游地产领域的已经超过1/3，包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大、世茂、佳兆业、中坤等知名企业。此外，除去华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业均在大规模投建旅游项目以外，海航集团、联想控股、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等大批企业也纷纷投向旅游地产。 旅游地产也呈现出明显的市场分化现象，依托优质旅游资源的项目，依靠中心城市近郊的项目以及有优质旅游经营内容的项目市场表现较好，无优质旅游资源或无特色旅游经营内容的远郊项目市场不容乐观。 由于老龄化以及421家庭结构等原因，多元化的需求催生出催生了庞大而多样化的养老市场，但是，由于文化习惯、国家政策、商业模式等多个原因，养老地产目前尚