华融战略项目报告第2分册外部环境和行业分析.pptVIP

北京华融综合投资公司 发展战略项目报告第二分册 ==== 外部环境和行业分析 ====;目录;外部环境和行业分析概述;新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定;新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险积累不断增大，不可过分乐观;新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大;新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定位中低档“市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理;新华信物业管理行业分析认为：对华融物业管理业务的建议为明确定位，主要为中高档写字楼提供物业管理服务；从服务型物业管理向经营型管理过渡；充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌；与华融整体战略相一致;新华信金融行业分析认为：金融行业是华融未来可以考虑进入的行业，华融可以考虑以不同方式进入的领域有：集团财务公司、大中型银行、房地产信托、大型综合类券商以及全国性寿险公司;新华信文化旅游行业分析认为：由于旅游资源质量劣势，阜景街区不应是华融进入旅游业的切入点。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。阜景街区应该考虑如何做好旅游商业房地产开发;新华信高科技行业分析认为：华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但不是战略性业务方向;新华信多元行业分析认为：目前华融没有必要投资这些行业。主要原因是其他行业的盈利水平和成长性并不比华融目前的主业更有吸引力，而且和华融的资源、能力之间的匹配度及协同效应较差;目录;我国宏观经济政策主要由四个政策：“财政政策+货币政策+产业政策+地区发展政策”组成，一般都是多种政策综合配套应用;过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策;为保持经济稳定发展，我国积极的财政政策将维持一段时间;未来的投资政策走向分析表明，国家继续保持原有的国债投资力度，同时大力吸引社会资本参与符合国家产业政策和地区政策的投资，对华融涉足一些垄断的服务行业有利;收入分配政策表明国家将继续加大对低收入家庭的帮助和加大农民的收入，解决中国有效需求不足和社会稳定的问题;我国货币政策通过公开市场，充分利用利率杠杆，加强金融监管，防范金融风险，增强货币的透明度;未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平，对华融的经营发展比较有利;产业政策主要是为了经济结构调整：产业结构、所有制结构、区域结构、市场主体结构。现阶段我国目前有五种不同的产业政策：倾斜、鼓励、竞争、限制、保护;为了解决产业结构不合理的问题，政府一再强调重视发展第三产业，其中中心城市“退二进三”给华融提供了很多的房地产开发机会;我国吸引外商投资的产业政策有四个特点,从吸引外商投资从重视数量转向重视质量,国家制定了鼓励和限制外商投资的目录,引导外商投资的健康发展;根据加入WTO后的发展要求，中国调整了限制外商投资产业目录，在“11类限制外商投资产业”中给华融提供了一段时间来培养自身的能力和寻找合资合作的机会;中国的地区政策是以东部沿海先行，分阶段分层次逐步向内陆地区推进。中国目前的地区政策的中心是西部大开发，国家提供了一系列的配套政策和优惠措施;西部大开发政策是一项重大的战略决策，为中国经济可持续发展提供了广阔的空间，鼓励东、中部企业和个人到西部地区投资。除法律有特殊规定外，凡对外商开放的投资领域，国内各种所有制企业均可进入;现阶段我国宏观经济环境良好，目前的高成长，低通胀的趋势将持续一段时间，人民币汇率保持稳定;社会文化发展趋势分析表明，中国的人口构成和结构变化比较大，贫富差距在扩大，社会结构和消费倾向以及意识都发生了较大变化;中国人口的增长趋势减缓，家庭小型化和城市化进程以及就业的流动和收入水平对华融的核心产业房地产业务带来比较大的影响;总结：宏观政策和环境分析对华融有四大机会和三大威胁。华融可以采取四大应对策略;目录;房地产行业分析思路;我国土地利用结构显示：我国土地的可利用的潜力有限;我国各省（区、市）人均耕地比较，东部沿海和经济发达地区的耕地极有限。可开发为耕地的约667万公顷主要分布在西北和东北地区;近年我国耕地呈继续减少趋势，全国共有916个开发区，158万公顷规划面积，土地开发中存在的圈地和违法现象必须得到有效控制;为了保护土地资源，国家进一步完善国土资源规划体系，强化了规划的实施管理，制定了一系列的比较严格的规范的管理办法;已经基本形成了