商业地产“所为”和“不为”(压缩).pptxVIP

主讲人：李 力 昆明事必达商务有限公司董事长 云南星耀置业有限公司总经理 商业地产开发的“所为”与“不为” 前 言 近年来，“商业地产”成为地产界的热门话题，业内对其认知与评价也是褒贬不一：有人认为商业地产涉及市场定位、发展战略、设计和招商，整个过程充满风险与挑战；而项目供应量过大、市场的不规范运作等问题，也使投资商的热情急速冷却；更有人指出这是“因为能提供运作商业地产的金融产品太少所致”。 　　去年有专业刊物评选出昆明十大商业项目败笔，商业地产起步较晚的昆明尚且如此，全国的商业地产现状也不难想象。这不仅是开发商的失败，更是社会资源的浪费。如今，很多开发商一谈到“商业地产”就悲喜交集，收获和教训都让他们感到“商业地产”并不如想象中简单。 　　 孔子曰：“人能弘道，非道弘人”。商业地产之道亦是如此。 商业地产的“所为”与”不为” 1、什么是商业地产——它是一种结合体 地产与商业的结合； 城市设施与商业的结合； 资本与地产的结合； 2、商业地产的类别有哪些？ 物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心以及城市综合体都可称为商业地产 今天，我着重讲的是城市综合体——购物中心（SHOPPING MALL） 3、什么是SHOPPING MALL？ （1）特点： 大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大 ，一般10万平米以上 多：业态多、店铺多、功能多 （2）内涵：1-2个百货、1-2个超市、餐饮、休闲及娱乐 （3）支点：人流、交通—购买力 4、国外城市综合体——购物中心（SHOPPING MALL）的发展演变 （20世纪30年代） SHOPPING MALL的初期阶段 美国(带形中心)、欧洲（邻里中心） （沿街布局、众多承租户统一经营、拥有停车场） （20世纪50年代） SHOPPING MALL的成型阶段 郊区型购物中心 （舒适的环境、开放的公共空间、大面积停车场、内部步行街） （20世纪80年代）SHOPPING MALL的发展阶段 郊区到城市 （规模、数量发展迅速、类型趋于多样化） 5、国内购物中心（SHOPPING MALL）的发展 20世纪90年代开始兴起，2002年前后，国内购物中心的开发建设达到了一个高潮，但近年来开始出现了一些问题。 6、购物中心（SHOPPING MALL）在中国的发展前景 是国际零售业发展趋势； 在国内是一种新颖的商业业态； 能够满足消费者日渐提高的消费要求； “一站式”消费模式符合市场发展趋势 购物中心在中国具有很好的发展趋势，很多发展商认为有利可图，纷纷开发大型购物中心。结果近几年来大量的商业物业投放市场，可以说由于操作的不规范、不专业，不少物业成为不良物业，甚至成为烂尾工程。从06年起，国家已开始对购物中心的开发进行控制，但这并不意味购物中心在中国的发展即将“夭折”，只要开发商充分掌握购物中心的特点，把握好市场机会，还是能够成功开发出符合中国特色的购物中心的。 通过几年来从事商业地产的开发建设及运营管理，我总结了几条在商业地产开发过程中应该做的与不应该做的事情，下面，我将分为7个章节为大家介绍。 第一章：选址 所为：研究现状与未来城市规划 不为：“大墙效应” 一、所为：研究现状与城市规划 1.成熟商圈植入差异化商业，升级化商业 典型案例：顺城、正义坊 开发规模：1万-20万平方米 你无我有；你有我精；你分散我集中 正义坊全景 2、导出式：卫星城、新城区 潜力商机 打造商业圈 典型案例：星耀·星天地商业广场，星耀· 星世界，世纪金源广场 开发规模：5万-20万平方米 星耀·星天地商业广场 区位图 星耀·星天地商业广场 商业运营前后的状况对比 项目建成时 星耀·星天地商业广场 商业运营前后的状况对比 项目经过商业运营管理后 金源时代购物中心 二、不为：“大墙效应” 城市快速路、高速公路、河流、湖泊对于商业项目如同“大墙”，隔断了对面的人流和车流进入项目，因此，在商业项目选址时要注意，项目应位于中心地带，避免被边缘化。 第二章：商业定位 所为： 研究市场需求和地块属性 只租不售，三权统一 不为：自以为是（不尊重市场需求） 一、所为 1、研究市场需求和地块属性 （1）市场需求：决定开发项目的性质 （2）地块属性：确定最终商业定位 地块属性：包括地理位置、市政配套设施完善程度、交通状况、当地人口状况等 如何通过研究地块属性最终确定商业定位？ 前面说过，商业地产大致分为9类：物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心（SHOPPING MALL）、城市综合体，下面