20070903东莞万科塘厦项目前期定位报告[二次汇报稿].ppt

谨呈：东莞新万房地产开发有限公司;商业秘密声明;报告回顾：上次汇报中我方的核心观点。;万科疑问：;本次报告核心：针对疑问，本项目将对大势、客户与定位三点，分以下几个层次深化; 未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石;经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境;中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。;1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要;1. 经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低;05年年初;02-07年全国商品房价格变化图;政策区域; 2007年加息4次，一年期存款利率达3.6％，但仍低于8月份CPI增长6.5％ 2007年6次上调存款准备金率，存款准备金率;2007.8;本轮宏观调控成效明显：珠三角客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显现谨慎态度;城市;十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。;未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施;未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买与持有成本;宏观层面——观点2： 政策调控近期仍将持续，深圳进入市场淡季;对未来市场演变趋势的研究，我们可以参照类似城市可比历史阶段加以研究;关键政策;案例研究1：上海受双规房/银根紧缩政策影响，上海自2005年3月起，进入市场整固期，持续1年半;案例研究1：上海——整固期市场表现——成交面积与价格双降，低位维持 客户表现——投资客即刻退出，自住客初期观望，成为销售长期支撑力量;案例研究1：上海——整固期楼盘应对策略——降价/加大营销力度引导自住客户 ;案例研究1：上海——恢复期起因——政策影响逐渐被市场消化，自住需求增长市场表现——价格/销售面积缓慢回升项目表现——高端物业走价不走量，普通物业走量不走价;案例研究2：香港——整固期起因——金融风暴与8000公屋计划特殊性——高投资比例延长整固期时间市场表现——价格快速下跌，长期低迷;每期完成时间;案例研究2：愉景湾——大盘不同市场阶段开发商对应的开发策略不尽相同;;整固期的策略;平稳期的策略;2008年;前期策略:整固期;宏观层面——大势对开发策略的影响？ 核心结论——刚性需求挖掘与核心竞争力是本项目开发策略重点;本项目的自然属性决定了它位于三个市场圈层中：塘厦/深圳/东莞;塘厦人口财富结构：“哑铃型”，缺失白领阶层，本地居民/工业区企业主（中高管）为主共同构成中高端物业可能需求群体;本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力;本地居民：村民居住需求被自建房/集资房/政府农民公寓分流严重，当前商品房购买意识不强，但对水库资源、社区十分向往;本地居民：泛公务员商品房购买意识强于村民，高级官员与普通泛公务员置业有差别，物业敏感点更集中于社区环境提升及与生活配套;其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。;工业园区客户：2500位老板年收入在百万以上/厂长及高管约6000人，个人收入在10万以上，是别墅/大平面等高端物业的潜在需求群体;工业园区客户：企业主——外籍企业主（含港台）与本地企业主置业特征不同，本地对资源敏感度更高，购买意愿更强;工业园区客户：中高管——同样可划分为外籍与本地人士，置业特征与企业主类似，但受限财富水平，多选择平面产品，更依赖城市配套;其他客户：以小生意人为主，多分布于镇区中心与村工业区周边，渴望资源，但经济实力差参不齐;客户类别;塘厦高端置业需求持续稳定释放——供应视角：高端大盘起步早，05年起年均5个项目在售;1、有水库资源的高端项目（含别墅），本地消化比例稳定在40%左右 2、无景