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买房贷款的N个小常识 三类贷款者不宜提前还贷 房地产门户-搜房网 买房贷款的N个小常识 三类贷款者不宜提前还贷 4月5日，央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也有相应调整。在通胀压力下，这已是央行今年的第二次加息，自去年10月以来的第四次加息。 央行每加一次息，还房贷者的月供就要增加几十元甚至上百元。还贷逐渐增加，这让不少购房者产生了提前还贷的想法。对此，银行理财师指出，还房贷已经过半、享受了优惠利率、月供构成中本金开始多于利息的三类贷款者不宜提前还贷。 建设银行理财师表示，享受了利率优惠和还款已经过半的购房者不宜提前还款。“尽管加息压力较大，但享受优惠利率的购房者仍然拥有较低的实际执行利率，没有必要提前还贷。对于使用等额本息还款法，且已进入还款中期阶段的购房??而言，提前还款所偿还的其实更多是本金，能够节省的利息很有限；使用等额本金还款法、且还款期已到1/4的购房者，在月供构成中本金开始多于利息，提前还款所偿还的部分更多是本金，同样也没有节省太多利息。特别是进入还款期后期，更没有必要提前还款。”记者洪霁昕 不宜提前还贷情况 情况 原因享受优惠利率 仍然拥有较低的实际执行利率等额本息进入还款中期 提前还的更多是本金，节省利息很有限等额本金还款期已到1/4 提前还的更多是本金，节省利息很有限。 昨日（4月6日），各大银行按照央行的规定上调了人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是自去年10月以来央行的第四次加息，这对房地产市场再次形成一记重击。 北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示，连续的加息将逐渐出现叠加效应，对市场的影响将逐渐由量变到质变。4月6日有报告指出，连续加息预期将使购房者不得不考虑日益增加的还款压力，这将在一定程度上抑制购房需求。 “虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率取消后，对市场的影响将逐渐由量变到质变。”对于央行半年内加息4次，张大伟对《每日经济新闻》记者表示。 据一业内人士分析，一方面，加息让按揭贷款成本提高，导致一部分购房者取消或延迟购房计划，减少购房需求；另一方面，加息将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加大降价促销，以求快速回款。此外，有专家称，今年二季度新盘供应量将有所增加，保障性住房的供应也将明显加大，这些因素的叠加，势必对楼市房价带来影响。 有计算显示，以80万元、20年的商业贷款等额本息法计算，本次利率提高之前月供6011.78元，提高之后月供6106.72元。即提高利率后，每月要多还款94.94元，一年则多交1139.28元，20年下来要多还22785.6元。以80万元、20年的公积金贷款计算，加息之前月供5061.20元，加息后月供提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。 “支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应，还有缺乏更好的投资渠道。但现在对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本出现非常明显的上涨，而且贷款的难度也增加了。”张大伟表示。 北京中原地产向《每日经济新闻》提供的数据显示，目前来看公积金的基准利率为4.7%，商业贷款基准利率为6.8%，差距达到了2.1个百分点。80万元、20年的商业贷款月供为6106.72元，而公积金贷款为5147.97元，20年总还款差距达到了23万元。 “购房者的成本在继续增加，选择公积金自住购房的比例将明显增加。”张大伟分析认为。 东北证券的报告指出，由于住房属于大宗消费品，需要在未来的长期时间内支付银行贷款利息，在利率持续上调的预期下，购房者不得不考虑其日益增加的还款压力。因此，连续4次上调利率，会对购房者的心理预期产生实质性影响，在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求。 开发商财务费用或增加 在开发贷方面，之前就有某银行称会停止开发贷一年。尽管在记者的采访中，几大行称未停开发贷，不过在发放开发贷的过程中，明显会更加审慎。也有房地产开发商曾表示，今年以来由于银行融资渠道的明显收窄，很多开发商均转向了信托、PE等渠道融资。 根据东北证券的数据，截至2010年6月底，房地产行业上市公司的有息借款近2600亿元，按三次调整后三年期长期贷款利率合计增加0.86个百分点计算，每年将会增加财务费用22.36亿元。 东北证券分析师称，仅考虑利息支出的影响，预计会使2011年房地产行业全年税后净利润下降6%左右。 上述报告认为，连续加息显示出央行抑制通货膨胀的决心，而长期贷款利率上调幅度低于存款利率的上调幅度，也显示出央行意图减少加息对经济可能产生的负面冲击。 加息的靴子昨天落地，这是央行年内第