新联康2015年武汉福星惠誉红桥城项目前期策划选编.ppt

福星惠誉红桥城项目前期策划;目录;项目背景;项目背景/区域环境;*;*;*;项目背景/市场竞争;项目背景/市场竞争;越秀星汇君泊 11500元/㎡;;后湖市场竞争激烈，进入白热化阶段;项目背景/项目本体;项目背景/项目本体;项目背景/项目本体;项目背景/项目本体;Page *;K4地块已经封顶，大体量综合开发，16万方的商业体量，后期资金运作成本高;*; 案例一 幸福时代;项目位置;案例借鉴/市场表现;案例借鉴/项目亮点;案例借鉴/项目亮点;案例借鉴/项目亮点; 案例二 汉口城市广场;项目位置;案例借鉴/市场表现;案例借鉴/项目亮点;亮点二：临近主干道、双地铁交汇处，通达武汉三镇，交通十分便捷。; 案例三 越秀星汇君泊;项目位置;案例借鉴/市场表现;案例借鉴/项目亮点;案例借鉴/项目亮点;*;我们的开发顺序和注意事项是哪些？;关于K4;关于K3;关于K2;关于K1;关于项目利润 我们拥有16万方的商业体量，就算住宅销售良好，不解决商业问题，也是无法实现整体项目盈利。 关于开发定位 商业是整个项目定位的关键所在，它所能赋予的项目开发属性对项目定位有着积极的作用，直接影响到项目的销售情况。;;;新生活摩尔城;新生活摩尔城;新生活摩尔城;新生活摩尔城;南国北都;南国北都;南国北都;*;在售商业主要有：百步亭金桥汇、百步亭百街茂、幸福里、汉口城市广场、百步亭万家汇； 在售商业主要分布在后湖大道沿线和金桥大道沿线。;幸福里;幸福里;幸福里;万家汇;万家汇;汉口城市广场;汉口城市广场;汉口城市广场;百步亭金桥汇;项目总体量4万方，其中商业3.6万方，定位“掘金家庭式购物理想”，构建家庭一站式消费场所； 项目商业定位无特色，未来与片区商业同质化竞争激烈； 业态规划主要是精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等，满足居家消费，但区域目前居住区较少，人口相对稀疏，未来商业运营将会面临人气不足的威胁； 定位缺乏针对性，主力店招商情况不甚理想，对后期成功运营缺乏有力的支撑。;百步亭百街茂;项目评价及其影响力分析;片区在售项目梳理总结：;项目名称;商业市场不良特征;商业分布;商服形态选择;16万方全做商业 无论在那个城市???个区域都是震撼的，都是具有跨时代的意义。 也是本项目迈向后湖之心的第一步;商业业态初步建议;商业形态初步规划;项目整体定位;客户及产品定位;*;经济承受力较强，家庭年收入集中在15-30万之间，购房总价集中在80-120万之间;客户调研—面积户型需求;*;客户调研—建筑、园林风格偏好;结合客户调研以及市场环境，我们确立本项目的标准化选型和住宅户型面积配比;;住宅户型面积配比;相关政策解析;公建相关政策：住宅政策;2013年6月7日，武汉市政府常务会原则通过《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》(以下简称《规定》)，自2013年7月1日起施行。《规定》的出台，首次通过法规形式明确了开发地下空间，可取得地下建设用地使用权和房产权。;“二禁”为：禁止在快速路、主干路交叉口(沿道路中心线相交点向外120米范围内)选址布局商业设施；禁止临快速路、主干路新、扩建住宅建筑底层配建商业服务业用房。 “三限”：严格限制在快速路和主干路两侧同时选址布局建筑面积5万平方米以上大型商业设施；严格限制在主干路与次干路交叉口选址布局建筑面积2万平方米以上大型商业设施；严格限制各级商业中心无序增扩商业营业规模。 “五引”：引导商业中心、商业街与轨道交通站点衔接，且由“一层皮”向街区化发展；引导商业设施地上、地下立体开发利用；引导住宅配建商业服务业用房临次支路网布局；引导住宅配建商业服务业用房采取独立设置或商业内街等形式；引导商业建筑加大建筑退让距离(最少12米)。;谢谢观赏