第四章市场比较法chaptersalescomparisonapproach.pptVIP

第四章 市场比较法; 市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach）或简称比较法。;第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）;二、基本原理 （basic principle ）;第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）;第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）;第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）;第二节 特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions）;三、适用条件 不动产市场发育：交易案例至少10宗，比较案例至少3宗 交易案例资料易于收集取得，市场透明度高 交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价 比较案例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同一性）;第三节 市场比较法的操作步骤（operation processes） ;一、收集交易实例资料（gather dealing data） ;交易案例资料收集的原则和方法： 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格 交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误； 建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 ;表4-1 交易实例调查表 ;二、选取可比实例(contrast-able instances);二、选取可比实例(contrast-able instances);二、选取可比实例(contrast-able instances);二、选取可比实例(contrast-able instances);二、选取可比实例(contrast-able instances);三、建立价格比较基础(foundations) (五统一);三、建立价格比较基础(foundations) (五统一);三、建立价格比较基础(foundations) (五统一);三、建立价格比较基础(foundations) (五统一);举 例;四、交易情况修正(conditions of sale adjustment );交易税费非正常负担的交易 ;第三节 市场比较法的操作步骤（operation processes） ;交易情况修正;交易情况修正;解：正常成交价格＝卖方实际得到价格＋应由卖方负担的税费， 在题中，卖方实际得到价格为7万元，应由卖方负担的税费为240元（480元的一半），因此：正常成交价格＝70240元。 乙方实际支付价格＝正常成交价格＋应由买方负担的税费， 应由买方负担的税费＝1400+240+80+350=2070(元)， 因此乙方实际支付价格＝70240＋2070＝72310（元） ;五、交易日期修正 （sale date adjustment）;;采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期的价格×成交日期下一时段的价格指数×……估价时点时的价格指数＝估价时点的价格 ;五、交易日期修正 （sale date adjustment）;五、交易日期修正 （sale date adjustment）; 至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期调整，要看具体的估价对象和有关情况。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率；如果是建筑造价、建筑材料或建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变动率。 从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。因为不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度并不相同，如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产，所以，最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。;六、区域与个别因素修正 （zone factors and individual factors