老余杭某房地产项目市场研究及产品优化建议报告.ppt

**项目市场研究及产品优化建议报告;区位属性：城西居住功能延伸板块，城市化进程加速与主城对接，承接并吸纳主城外溢客群。;地块属性：一般中等规模地块，缺乏排他性的资源优势，且具有大于小区内部需求的商业体量。;市场属性：同质化竞争严重，项目产品需超越区域现有项目，且竞争闲林板块内的品质产品。;;;;未来人口导入主要依托仓前生态科技岛，仍然以外溢购房需求为主。;科技岛引擎企业进驻，将带动板块新杭州购房需求猛增，为项目提供拓展团购客群机会。;地铁5号线配套的建设，将提升区域升值潜力，加速与主城的对接。;区域内部教育、医疗和文体等方面配套的完善，同时增设内部公交站点，提升区域内部配套设施。;南湖滨水休闲区的亮相和建设，将提升余杭镇板块的市场知名度，吸引人气关注。;;;竞争范围主要以余杭镇内部，闲林板块范围以及文一西路一??区域为主。;; 区位及规划四至;用地现状及未来土地情况;金顺·锦绣时代;区域从内部消化——被动接受外溢——主动吸纳外溢客群，未来将迎来承接市区外溢的高峰期。;主力供需为70-90㎡小三房，140㎡以上户型有明显难销迹象。;余杭镇供需统计;;未来潜在供应约138万方，同期销售项目至少9个，需要4.7年的消化周期，供需压力不大。;;未来潜在供应物业类型逐渐丰富，且供应面积有放大趋势.;本案VS世茂雅加区块金都·西花厅恒腾·南湖豪庭;余杭镇板块总结;;早期低价土地集中出让，且大盘云集，开发周期长，导致目前同期销售竞争压力大。;缺乏前瞻规划，导致目前配套匮乏，影响区域宜居程度，入住率较低。;年消化量约55万方，主流供需70-90㎡，次主力90-120和120-140㎡，大于140㎡为翡翠城供应。;未来公寓总潜在量高达408万方，对比年去化约55万方，销售压力仍然巨大。;;闲林配套较差，拉低了楼盘竞争力；大盘产品面积段跨越较大，主题不鲜明。;;;竞品个案1——同城印象;竞品个案1——同城印象;竞品个案1——同城印象;竞品个案1——同城印象;竞品个案2——圆乡名筑;竞品个案2——圆乡名筑;;;;;客户访谈;商业需求及排布建议;形式感有余，但功能性不足。;加强中心景观设置，强调规划仪式感;交叉路口设置主题商业;独栋商业形态;;立面：雷同化，美观度及精致化打造缺乏；用材基本以面砖为主，少数底座有石材出现。;客户立面喜好;;露台设置花架，美化立面空间;;景观打造：在绿化种植上开始注重密度的提升，但功能性欠缺。;客户景观喜好;客户景观喜好;景观需求特征;; 沿河景观;立体式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏 ● 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) ● 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 ● 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感;重绿植轻硬地、重木轻草，采用上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法;园林水系有机融汇 因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域有机地融汇在一起，形成水体大循环。;景观功能定位;本社区为青年社区，可适当增加青年运动场地与儿童活动场地面积;;;由于地块较为狭长，室内外活动场地可沿主要人行系统展开布局;景观中划分出不同人群活动区域，加强景观实用性;;;;;;;;;;本项目建议;;;;;;;底层架空仅圆乡名筑一盘设置，且只放了一些简易的运动设施。;目前区域小区都是单元直接如何，根本无入户大堂概念。;;架空层营造;娱乐空间;;入户大堂建议;精装修地下车库入户大堂;阳光地下车库营造;深圳熙园地下停车场;;一般小区只有室外运动设施配备，仅同城印象一盘有会所设置。;;通过配套，营造健康、休闲、轻松的生活方式;;会所设置运动设置以邻里交流中心;;主题益智游戏室+4：30课堂;;客户物业服务偏好;客户对物业管理的观点;特色物管服务，五大服务平台;;智能化;;注重安防系统智能化运用;;;;沿街底商供应为主，呈散点状分布，无聚集性的商业中心供应。;最大的超市为久久超市，面积1000地多㎡，百货购物只有档次比较低的小商品市场。;沿狮山路南段，虽然有少量的休闲餐饮，但整个片区中式餐饮比较缺少，且以低档的小餐馆为主，缺乏上档次中式餐厅。;休闲娱乐供应主要位于狮山路一条街，已经具有一定的聚集效应。;1;文一西路;宝林路;商业配套;生活配套;;;未来商业供应以单个项目形式为主，形式上较为分散，进度上大部分还处于意向规划阶段，未到真正操作执行程度。;意向与物美超市谈合作，但目前规划具有问题，城建部门方案未通过。;目前商业以销售意向为主，还未考虑招商这块。;由于项目中途遇到工程和项目操作问题，进度比较慢，后期商业配套规划还未完全确定。;;;;新杭州人;;;;;;;;;无鲜明主题形象，与主力客群价值取向没有完全对位。;;;;;线上与线下联动，多渠道营销;;;;