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07上半年深圳2手楼市场成交数据分析
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07上半年深圳二手楼市场成交数据分析
一、深圳市上半年整体投资分析
2007年上半年深圳市二手住宅发展延续了去年的发展势头,量价齐升,不断的创造新的高点。今年上半年全市共成交二手住宅面积488.58万平方米(预估),较去年同期上涨27.3%;成交价格也创造出历史新高,上半年全市二手住宅的成交均价已经破万,达到10347元/平方米,较去年同期上涨60.6%。相对而言,租金的涨势比较平缓,今年上半年全市租金水平达到34.5元/平方米?月,较去年同期上涨17.7%。二手住宅的成交价格涨幅远高于租金的上涨幅度,导致租金回报率降低,上半年全市租金回报率仅只有4个百分点,较去年同期下降了1.5个百分点,达到历史新低。
二、上半年各行政区二手住宅市场变化分析
(本部分所有数据主要来自于世华地产成交系统统计数据,根据本公司对全市二手住宅的监控和成交,可以看出今年上半年二手住宅市场的变化和走势。)
今年上半年,深圳六区的二手住宅成交均价都有很大的涨幅。福田区成交均价13010元/平方米、罗湖区10161元/平方米、南山区13528元/平方米、盐田区11706元/平方米、宝安区7827元/平方米、龙岗区6202元/平方米,同比分别增长50.8%、53.3%、69.1%、31.1%、58.5%和71.0%。除盐田区外,其他各区的同比涨幅都超过了50%,其中,龙岗区的涨幅居于全市之首,同比涨幅高达71.0%。
(一)福田区
1、价格分析
(1)售价分析
进入07年福田区的价格上涨更加迅速,今年上半年各月的成交价格远高于去年同期,并且一直保持持续上涨的发展势头。1月份福田区的二手住宅成交均价为10752元/平方米,2~6月份的环比涨幅分别为17.6%、-5.8%、16.5%、-6.9%和13.3%,到了6月份,迅速上涨至14644元/平方米,与1月份相比上涨了36.2%。
(2)租赁价格分析
相对于快速上涨的二手住宅销售价格,福田区上半年的租赁市场发展相对比较平稳,与去年同期相比,涨幅不大。1月份福田区的平均租金水平是40.9元/平方米?月,2~6月份的环比涨幅为-7.3%、4.2%、8.4%、4.7%和3.7%,到了6月份平均租金水平在44.6元/平方米?月,较1月份上涨了9.0%。
(3)租金回报率分析
租金的上涨幅度远低于成交价格的上涨幅度,这就导致福田区二手住宅的租金回报率不断下降。从以下图表可以看出,除1月份的租金回报率略高于06年同期,其它5个月的租金回报率都要低于去年同期。07年上半年各月,福田区二手住宅的租金回报率最高只有4.1%,与去年同期最高5.7%相比,下降了1.6个百分点,并且有3个月的租金回报率都低于4.0%。
2、成交量分析
从下面图表可以看出,2~6月份福田区的成交量环比增加-51.5%、170.2%、15.9%、19.5%和-9.2%。2月份,由于春节的原因,成交量有所下降,但到了3月份,迅速回暖,成交量大幅上涨,3~5月,一直保持强劲的增长势头,到了6月份成交量环比略有下降。
(二)罗湖区
1、价格分析
(1)售价分析
06年,罗湖区二手住宅发展在关内四区来说,涨速相对比较缓慢,价格相对偏低。到了07年,罗湖区的价格也经历了一个快速上涨的时期。今年1月份罗湖区的二手住宅价格仅为7000元/平方米,到了6月份,迅速达到11844元/平方米,与1月份相比上涨了69.2%,与去年同期相比增长了79%。今年2~6月份环比涨幅分别为37.7%、5.4%、18.6%、-0.2%和9.7%。
(2)租赁价格分析
从图中可以看出,今年上半年,罗湖区的平均租金水平高于去年同期,不过租金涨幅十分有限,相对平缓。除1月份由于成交租赁物业的品质较高而导致本月租金水平较高外,其它各月的租金水平基本持平。今年2~6月份,环比涨幅分别为-25.0%、17.3%、-4.7%、0.3%和6.3%。
(3)租金回报率分析
从以下图表可以看出,07年罗湖区二手住宅的租金回报率远低于去年同期。从图表上看,07年1月份,由于当月的二手住宅成交价格较低,租金又高于平均水平,这就直接导致当月的租金回报率创下了一个短期新高。到了2月份以后,租金回报率又回到平均水平,除3月份略高于5%以外,其他几个月都在4.5%以下。
2、成交量分析
从图表中可以看出,罗湖区今年上半年的二手住宅成交量明显增多。除2月份受春节影响,成交量略低与去年同期外,其它各月的成交
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