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不同类型房地产估价总结 居住特点单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大； 具有较强的相似性、可比性； 不同类型住房价格内涵差异明显。价格 影响因素宏观因素：城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等； 微观因素： 1）区位状况：位置（方位、距离、朝向、楼层）；交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量。 2）实物状况：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修；估价 方法市场法：转让价格、抵押价格、征收补偿价格的评估；商品房预售价格定位 成本法：抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价 收益法：出租型公寓技术 路线商品房： 单套商品房：直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。 整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即???择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。 房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益； 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。 商业（零售、批发） 【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店；