关于确定集团最低收益率实施方案.doc

PAGE  第  PAGE 5 页 共  NUMPAGES 5 页 关于制订集团最低收益率标准的方案 （征求意见稿） 一、指导思想 以“两个提升”（即：提高效率、提升效益）为指导，认真贯彻集团董事会关于新一轮集团架构调整的思想和思路，充分发挥集团本部各责任部门和各地项目公司的积极性，通过认真地数据收集分析工作，确保数据可靠、可用，并在实践中逐步完善、落实，使本方案能够长久支持集团不断提升决策水平和决策效率。 二、目的 制订各城市最低收益率标准，提高中心城市公司市场拓展的决策效率，并为考核中心城市公司经营业绩提供参考依据。 在过去的管理架构下，各项目公司没有明确的收益率概念，通过制定集团最低收益率使我们的项目公司充分认识市场水平和自身的差距，找出优点、明确不足，在现实的基础上通过提升管理水平、提高经营能力，提高项目的收益能力。 反映城市最低收益水平的指标颇多，但考虑到指标的数据可采集性和应用的直观性，静态指标选择销售净利润率，动态指标选择内部收益率（IRR）。 制定集团的最低收益率标准，首先要考虑集团目前的经营能力，要从集团已开发的完成的项目中收集各项目的收益水平，并以此为基础通过参考市场的平均水平、国内同行业中的具有代表性企业的收益水平，制定出合理的收益率标准，指导集团今后的新项目决策工作，使该项工作有据可依、有据可查。 三、实施思路 1、系列产品最低销售净利润率 首先，依据集团确定的系列产品的成本标准，计算得出集团各城市相关系列产品的最低销售利润率。在集团产品标准化的基础上，明确各类产品的特征，并将集团既往开发项目进行归类，以便以后分类统计。 通过市场调研，获取各地市场平均地价、市场同类产品的可比成本标准、税费标准、价格标准，计算获取各地市平均的市场收益率标准，并依据集团过往开发项目情况，进行验证分析，确定最低销售利润率标准。 各地市市场数据收集工作量较大，要充分发挥项目公司的积极性，投资中心进行监督和督促，确保数据的真实性。 2、项目全投资情况下IRR 作为动态的收益率标准，市场数据收集的操作可行性不大，主要参考集团既往项目的现金流情况。 针对各地市已结算项目的现金流状况，计算得到各类城市IRR状况，进行归类求出不同情况下不同类产品的IRR水平。为确保IRR指标的合用，参照了解国内外基金公司对于IRR水平的最低要求进行验证分析后，确定IRR标准。 四、实施程序 1、最低销售净利润率的确定方法和程序 （1）产品管理中心在产品系列的分类基础上，提供明确的各类产品成本、及工期标准； （2）投资发展中心组织收集各地市房地产经营相关平均数据，具体指标包括地价、各类产品的销售价格及当地费用标准； （3）财务中心负责将上述（1）、（2）收集的数据输入集团投资估算模型，计算得出各地市相关产品的净利润率的区间值； （4）依据过往集团所开发项目情况，财务中心提供集团各地市已结算项目的净利润率，并对计算求出的最低净利润率进行验证分析； （5）投资发展中心提供国内同类企业各类项目的最低销售利润率情况，与计算求出的最低销售净利润率进行比较分析； （6）依据上述结果，投资发展中心提出集团各城市相关系列产品的最低销售净利润率标准建议。 2、IRR的决策标准确定方法和程序 （1）财务中心提供已结算项目的现金流状况，并根据现金流状况，计算出已结算项目的IRR； （2）结合产品系列情况，进行归类，投资发展中心计算得出集团各类系列产品的IRR区间； （3）投资发展中心提供3家以上房地产企业或投资类机构对项目IRR的最低要求值，进行集团各类系列产品IRR的比对分析； （4）结合各城市房地产市场情况，投资发展中心负责对各地最低收益率数据进行修正、并上报最低IRR标准建议。 五、具体计划 事项责任部门完成时间1.系列化产品成本及工期标准产品中心2008年11月25日2.组织市场数据（地价、房价、税费标准）采集投资发展 中心2008年12月20日3. 各地市相关产品的净利润率的区间值财务中心2008年12月30日4.集团已结算项目净利润率和内部收益率情况财务中心2008年12月10日5.同类企业各类产品净利润率标准和内部收益率标准投资发展 中心2008年12月10日6、验证分析提交各城市最低收益率标准建议投资发展 中心2009年1月15日注：表内“事项”所列为工作概要，具体工作以第三部分实施程序所述内容为准。 六、重要说明 （1）本方案最低收益率标准主要用于项目决策，在城市公司上报新项目时，相关指标必须高于集团最低收益率，如两个以上（含两个）城市公司同一时段上报项目，或者同一公司上报两个以上（含两个）项目，一般情况下优先参与指标较高项目的竞买活动。 （2）本方案所指的内部收益率特指全投资的内部