房地产估价2014-假设开发法-1.pptVIP

5、外部环境方面需要具备的前提条件 1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行； 2）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 3）要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划； 4）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 5）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。;6.2 假设开发法的基本公式;3、两种方式的区别： 1）传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出预测的，基本上是静止在估价时点时的数额； 而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 ;第1节、假设开发法的基本原理 第2节、假设开发法的基本公式 第3节、假设开发法各项费用的计算 第4节、假设开发法操作步骤 第5节、运用举例 ;6.1 假设开发法的基本原理;6.1.2 理论依据 ————是预期收益原理。 1、基本思路 ——同房地产开发商为取得土地使用权而确定投标金额时的思路一样。即对于一块正在进行土地使用权出让的土地而言： 分析该土地的内外条件 →分析确定土地的最佳用途 →预测项目开发完成后的销售价格 →从销售总收入中减去建造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费、销售费、税金、利息和正常利润等 →得到支付土地使用权出让金的最大数额。;1）成本法？ 主要区别： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 ;2）地租理论？ 主要区别： 地租理论中地租是每年的租金剩余； 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。;;6.1.3 适用的对象和条件 ——适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括： 由生地建造房屋然后租售； 由毛地建造房屋然后租售； 由熟地建造房屋然后租售； 由生地开发为熟地然后租售； 由毛地开发为熟地然后租售； 由旧房装修改造为新房然后租售(装修、改建、扩建，重建则属于毛地的范畴)； 在建工程(包括房地产开发项目)。;6.1.4 运用步骤 1、调查待开发房地产的基本情况。目的是为了合理确定待开发房地产的最佳开发利用方式， 2、选择最佳的开发利用方式。用途、规模、档次等。 3、估计开发经营期。 4、预测开发完成后的房地产价值。 5、估算各项成本费用。 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。;6.1.5 其他用途 ——大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一，但投资分析是站在一个具体的投资者的立场。 具体可为房地产开发商提供下列3种数据： 1、确定拟开发场地的最高价格。 2、确定开发项目的预期利润。 3、确定开发中可能出现的最高费用。;6.1.6 应注意的几个问题 1、适用对象可概括为待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房，统称为“待开发房地产”； 重建属于？ 2、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价； 3、应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式； 4、估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 正确地判断房地产的最佳开发利用方式； 正确地预测未来开发完成后的房地产价值。 ;2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售； 又称“老总算法” 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。;3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。;4、优缺点比较 现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂； 传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。 《房地产估价规范》规定，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。 在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。;6.2.2 根据估价对象调整（细化）的公式 1、求生地价值的公式 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 ;适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开