第六章 土地资源的经济利用(10.2).ppt

第六章;概述;城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异。 它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇分开进行排列的。;土地质量观 地租理论 地价理论 区位理论 肥力理论;土地质量观;地租理论;从质的方面看，只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就必然有地租的存在。 从量的方面看，地租又分为级差地租l，II两种形式。 级差地租I是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租； 级差地租II是指对同一地块上的连续增加投资，便各次投资的生产率不同而产生的超额利润而转化的地租。; 地价理论是建立在地租理论之上的。一般认为，地价是地租还原得到的，如马克思认为，土地价格是资本化的地租。 ;P = ( R — C ) / r;区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。 城市内部各处的人口和经济密度服从于距离衰减原理。因此，距市中心愈远，土地使用强度愈低。这一理论和模式是正确计算级差地租的基础。 区位论广泛地应用于城市土地利用、厂址选择、商业服务业网点设置、城市体系和经济区划等各个方面。;E;以城镇土地定级为例; 城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样，城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，所以土地综合表现为不同的土地质量。; 在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区城中的若干个城镇就是若干个点。 这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，以及人们改造土地、投入资本的不同，在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。 这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。 ; 当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。 这些地块受人工投入资本、土地的自然条件、经济条件和管理方式的影响。不同的地块在满足不同城镇职能对土地的要求有所差异：土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比利用差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。 为体现城镇土地的上述两个特点，城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。; 土地等反映城镇之间土地的地域差异，也是全国各个城镇之间土地质量相对差异的反映。土地等的顺序是在全国范围各城镇同进行排列的。; 土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件，得到土地价格和土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。; 城镇土地定级就是指在特定目的下，对城镇土地自然、经济属性的综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。它属土地评价的一种类型。; 土地定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。这种对土地使用价值，即土地质量的评定，是依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。 ;一、城镇土地定级的任务与目的;二、城镇土地定级类型;三、城镇土地定级的对象;四、工作底图选择;五、城镇土地定级的原则;1、综合分析原则;2、主导因素原则;3、地域分异原则;4、级差收益原则;5、定量与定性结合原则;6、因地制宜原则;六、城镇土地定级的技术方法;多因素综合评定法 从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。 ; 多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。 此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。 ;总体而言，城镇土地定级的过程为: ①先用多因素综合评价法初步划分土地级; ②通过市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此确定土地最终级别。;七、城镇土地定级技术程序;八、定级因素的选择与权重的确定;表B1 城镇土地综合定级因素表;表B3 城镇住宅用地定级因素表;3、因素权