第6章房地产评估-假设开发法及其应用.ppt

第六章假设开发法;一、概念 ;三、假设开发法适用的对象和条件 ;（二）假设开发法适用的前提条件;1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 ;四、假设开发法的其他用途;拓展知识 ;一、假设开发法最基本的公式 ;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;三、按开发完成后的经营方式细化的公式 ;三、按开发完成后的经营方式细化的公式 ;现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量 ;二、现金流量折现法与传统方法的区别 ;二、现金流量折现法与传统方法的区别 ;二、现金流量折现法与传统方法的区别 ;三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 ;运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （一）调查待开发房地产的基本情况 1、调查土地的位置； 2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据； 3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等； 4、调查此地块的权利状况；;运用假??开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （二）确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。 ;运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （三）估计开发经营期 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。? ;运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。;运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润 1、开发建筑成本费用 2、估算专业费用 3、确定开发建设周期，估算预付资本利息 4、估算税费 5、估算开发完成后不动产租售费用 6、估算开发商利润;运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （六）计算和确定估价额 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 地价=不动产总价－建筑费用－专业费－利息－税费－租售费用－开发商利润;调查该类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方面： 1、弄清土地的位置。包括三个层次： ①土地所在城市的性质； ②土地所在城市内的区域的性质； ③具体的坐落状况。 2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。 3、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。 4、弄清将拥有的土地权利。 ;（一）开发经营期 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。;开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开