20041227_陌生区与成熟区社区商业的比较研究教程.ppt

陌生区与成熟区社区商业的比较研究 世联研究理论 研究背景与目的 背景：目前我国的房地产进入大盘时代，如何为 处在不同区域的大型社区进行商业配套已 成为关注的焦点 目的：通过对成熟区和陌生区社区商业的比较研 究，为大型社区进行商业配套提供建议 研究结构 社区商业简述 成熟区与陌生区的界定 成熟区与陌生区社区商业的案例研究 对陌生区社区商业的建议 社区商业演变规律 社区商业的发展趋势 社区商业简述 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以 便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地 型商业。 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相 对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言 的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范 围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、 服务需求、休闲娱乐需求等。 成熟区与陌生区的界定 成熟区：位于城区内，房地产发展比较成熟，配套设施 比较完善的城市区域。如后海片区创业路以南， 工业七路以北，后海大道两侧500米范围内。 陌生区：位于城市郊区，房地产发展刚刚起步或者程度不 高，区域配套设施不完善的边缘区域。如阳光棕 榈园所处的前海片区和万科四季花城所处的布吉 片区。 成熟区与陌生区的案例及选取原则 成熟区案例：招商海月（一、二期） 蔚蓝海岸（一、二、三期） 东海花园（一、二期） 陌生区案例：万科四季花城（共七期） 万科东海岸（一、二期） 阳光棕榈园 选取原则 社区总建面至少在20万平方米以上，且不属于城市级或区域级商圈； 社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主； 社区商业中不含本身可以形成区域性商圈的大型连锁超市类的商家； 选取不同规模、区域、价位、成熟度的社区进行研究； 深圳特区内、外均有选择； 招商海月（一、二期） 蔚蓝海岸（一、二、三期） 东海花园（一、二期） 区域位置 南山后海大道东侧 南山后海大道东侧 福田深南大道农科中心 项目规模 约35万M2 约54万M2 约40万M2 住宅均价 5500-6200元/ M2 5200-6800元/ M2 11000元/ M2 户数/入伙时间 2378户/2000.11;2002.12 4342户/2000.11;2003.7 1732户/1997.9;2000.10 项目档次 中档 中档 高档 商业总面积 约4650M2 约3040M2（小区内另有商业，不对外开放） 约4000M2 商业形态 主题商业街 临街商铺 临街商铺＋欧式风情商业街 商铺数量/面积范围 68个（单店平均面积65M2 ） 40个左右，最小面积100以上, 40个左右，最小面积50M2以上 商业楼层数/层高 1层/4m 1层/6M 1层/4M 商业面市方式 出售 只租不售 只租不售 商业租售价格 一楼：90—120元/月. M2 二楼：50元/月. M2 商业街租金：90元/月. M2 一楼：250—300 /月. M2 二楼：100—150 /月. M2 主要业态 零售购物、美容美发、餐饮 超市购物、餐饮、家居装饰 餐饮及休闲娱乐 主力店 太平洋保险、富士激光冲印 华润万佳超市、通家乐超市、7—11便利店 7—11便利店、柯达冲印、中联大药房 成熟区社区商业案例研究 成熟区社区商业案例研究: 招商海月（一、二期）  商业主要沿小区出入口海月路东面分布； 工业八路的商业多数还没有营业，因为南面天骄华庭现没入伙，北面主要的离住宅部分较远； 海月路主要是为社区服务；工业八路为开放式； 商业街长度约1500m； 商业档次为中档，无大型知名品牌主力店。 　 业态 店数 店数比例 面积 面积比例 超市 1 4% 800 25.10% 24h便利店 1 4% 80 2.60% 餐饮 3 11% 300 9.90% 药店 1 4% 100 3.20% 美容美发 2 7% 140 4.60% 服装鞋帽 1 4% 60 1.90% 地铺 1 4% 40 1.30% 眼镜 1 4% 40 1.30% 冲印店 1 4% 40 1.30% 零售 6 22% 300 9.90% 空置 1 4% 150 4.80% 其它 8 28% 1070 34.10% 合计 27 100% 3040 100% 成熟区社区商业案例研究: 招商海月（一、二期）  成熟区社区商业案例