20130914贡舒片区A3-11地块经济可行性报告教程.ppt

;序;报告框架结构;地块位置情况;地块基础参数;地块规划要求;1;地块交通及配套;项目周围半径配套： 学校：育才小学、青杠林小学、自贡九中 医院：自贡市三医院、自贡市五医院 银行：工行、农行、交行 市政：贡井人民公园、西城湿地公园 餐饮：餐饮一条街 ······;地块SWOT分析;地块特殊考虑;地块情况小结;报告框架结构;城市规划：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。;产业规划：规划形成“一带、四园、七区”的市域产业空间布局。;成渝腹地;报告框架结构;1.自住型占主导：自贡市场受政策影响小，属于典型的自住市场；;2.封闭性市场：自贡市场是一个典型的“封闭型”市场;贡井区域距离主城区较远，客群覆盖范围较小； 自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目； 汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型； 受政府规划推动，南湖新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。;4.房产发展处于“上升通道期”：在市场基本面总体向上的大前提下，市场现实面往往受到各种因素影响而出现波动，进而形成不同的波动阶段;市场大势对本项目的启示;土地市场;江北组团;江北组团;江北组团;典型案例分析——蓝光·贡山一号;蓝光·贡山一号二期平面图;蓝光贡山壹号最新高层报价为4300元/㎡，最新洋房报价为5500元/㎡，近30个月的销售价格上涨了300元，涨幅为7.5%； 与本项目2010年06月02日第一次对外报出的4000元相比，36个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为7.5%。 ;典型案例分析——创兴·西城尚峰 ;建筑布局：集商住于一体的综合性小区，整个小区分别由9栋25、26层的高层电梯公寓组成围合式布局； 建筑风格：Art Deco新古典主义建筑立面； 产品打造：纯电梯高层住宅，两梯六户和两梯四户为主；;项目面积区间为 70-100㎡，以刚需两居和三居室为主，赠送面积较小，有一定可变空间。;典型案例分析——创兴·龙湖时代;建筑布局：纯电梯高层住宅，15栋18-32层的电梯高层及两栋独立商业构成，围合错位建筑布局； 建筑风格： Art Deco新古典主义建筑风格 采用两梯六户项目； 景观打造：园林面积高达32000㎡，中国传统园林的造园意境，花岗石、人造石材和自然石材有机结合。;项目面积区间为 72-136㎡，套型涉及较广，赠送面积较大，户型结构合理。;报告框架结构;规划发展提高了城市吸附力和活力，市场需求将逐渐增加； 房地产市场成熟度较低，房价基础较低，具有较大的发展上升空间； 贡井区板块发展相较落后，处于宏观市场价值洼地，受产业规划和品牌发展商（蓝光），将加大对城市挤压客群和郊县客群的吸附力； 市场典型项目受产品设计影响较大，功能性产品和外在形象颇受市场认可； 客群封闭性较强，地缘性客群占各项目成交客群的绝对比值；;市场占位;市场占位;客户定位;改善型客户定位;;;市场表现;;项目定位;报告框架结构;经济可行性研究;样本选择原则： 区域就近原则，选择贡井区范围内，板块内及相关竞争圈层板块项目； 土地相似原则，选择土地属性段与本地块类似的在售项目； 定位相似原则，选择楼盘定位中高端，项目素质上与本项目相似产品。 样本选择项目：选择区域内项目和市场典型性项目，为保证价格的相对可比性，以期得出相对客观可行的价格建议;住宅价格判定：市场比准法 以蓝光·贡山一号、西城尚峰、龙湖时代为参考依据，则本地块当下价格为4227元/平;从自贡2013年8个月的量价走势来看，整体量价关系呈逐渐向上态势，市场表现稳定； 从去化量来看，近8个月呈缓慢递增的走势； 从市场均价走势来看，呈三级跳的快速上扬，上扬幅度达到20%； 量价关系呈正比例情况，价格的快速上扬并未快速的在销量上有反弹表现；;住宅价格预判;宏观市场表现： 2013年近8个月价格攀至4964元/平 近8个月实现价格三级跳，增幅在20% 去化量并未受价格上扬而降低，市场企稳;样本选择原则： 区域就近原则，选择1公里范围内，新兴板块的商业 时间就近原则，选择近2年左右同物业价格 样本选择项目： 以创兴·西城尚峰、南湖国际社区;地下车位价格判定：;经济可行性研究;项目经济技术指标:;成本利润关系预估测算:;成本利润关系预估测算: