201607南京鼓楼滨江当代集团2013G65地块前期研究58页教程.pptx

鼓楼滨江当代集团2013G65地块前期研究;;一、项目定位思考;区域前景;鼓楼滨江 “国家东部地区重要的航运中心” “华东地区中古的物资集散地” “南京滨江发展核心区” “古都特色与现代文明” “金陵北大门”;鼓楼滨江区域—区位;老下关区域;鼓楼滨江区域—交通分析;鼓楼滨江区域—配套分析;鼓楼滨江区域—教育分析;区域竞品情况;;周期;1;竞品个案—恒盛金陵湾;竞品个案—中冶盛世滨江;竞品个案—龙湖春江紫宸;开发商：深业集团 位置：鼓楼区 江边路与龙江路交汇处 营销代理单位：新景祥 占地面积：44136平方米 总建面：410000平方米 容积率：5.79 绿化率：25% 建筑风格：现代建筑风格 车位配比：产权车位400个 可租车位待定 规划总套数：1700 建筑类型：高层 销售价格：25000元/㎡ 物业公司：深业物业 物业费：1.9元/平/月;开发商：上海证大房地产有限公司 位置：鼓楼区建宁路与热河路交汇处 营销代理单位：新景祥、同策 占地面积：353664.3 ㎡ 总建面：2047714 ㎡ 容积率：5.79 绿化率：30% 建筑风格：现代建筑风格 车位数：1409 规划总套数：待定 物业类型：住宅、公寓、商铺、写字楼 建筑类型：高层 主力户型：40-90㎡;竞品个案—恒大滨江;竞品个案—中海桃园G34地块;竞品个案—中海桃园G34地块;竞品个案—招商G01地块;竞品个案—招商G01地块;周边产品总结 区域目前已经汇聚了中冶、龙湖、深业、证大、世茂、中海等多家品牌开发商，形成了群雄争霸局面，未来发展十分可观，但各项目竞争也更加激烈； 区域住宅价格已突破4万/㎡，随着地王频出，土地高溢价成交，未来可能巩固或继续拉升住宅价格； 区域项目以高层住宅为主，仅中冶盛世滨江和中海G34项目设置部分小高层产品；区域内无洋房。 未来主要竞争对手，中海桃园G34地块打造小高层产品，产品预测精装住宅，部分刚需产品、部分改善产品；而招商G01地块，有消息称与仁恒、保利联合打造，未来打造豪宅项产品。;面对这样的区域前景和竞争性， 我们来看项目的基本经济指标：;地块分析—项目四至;地块分析—区域现状;地块分析—交通情况;30;当代置业自创立至今，始终坚持绿色、节能、可持续的地产开发。包括目前的苏州、上海等城市。 区域竞品市场缺乏科技技能住宅，我们完全可以打造科技节能住宅，实现差异化竞争，提高溢价空间，从而提高项目的整体效益。;32;节能型产品的住宅市场溢价情况如何？;南京江宁朗诗玲珑屿 2015年10月份均价22000元/㎡； 周边房价19000元/㎡； 溢价3000元/㎡;35;参考同项目或同地段不同物业的价格，发现洋房相比于高层、小高层具有一定的溢价空间； 洋房与高层价格比值为1.25，洋房与小高层价格比值为1.1。;37;二、商业规划思考;本项目应充分利用周边环境、地理位置优势，使本案价值最大化。;秦淮河绿化公园;1、热河南路作为周边主要交通道路，过往车流多，但部分被三汊河桥分流； 2、但是热河南路也是作为公共交通的主要道路，加之未来地铁9号线农贸中心站，将会聚集一定的人流。;由于周边商业环境氛围较差，竞品中海G34项目商业就低值20.28%布置;编号;商业研究—布置位置;商业研究—商业排布;三、整体规划建议;目规划初步讨论—排布图;项目规划初步讨论—关于公寓产品;49;50;51;项目规划初步讨论—关于商业上部;53;54;55;低密度、改善型产品独立封闭，保证居住环境纯粹性； 采用如何花园，层层退台等设计手法，提高产品???性价比； 面积空间可设置为改善性产品——140-170㎡为主。;当代2013G65地块;58