关于房地投资入股所需相关税费的国家规定.docVIP

PAGE  -  PAGE 19 - 关于房地产投资入股所需相关税费的国家规定 一、土地增值税 （一）法律法规及相关政策规定 1．纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。 （2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。 （3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。 （4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 （参见：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1994年1月1日 第四条、第六条、第七条） 2.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （参见： HYPERLINK 土地增值税/财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日 第一条） 3. 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第 HYPERLINK javascript:SLC(12824,1) 一条暂免征收土地增值税的规定。 （参见： HYPERLINK 土地增值税/财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财???[2006]21号2006年3月2日 第五条） 4. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （参见：《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号2009年6月1日 第十九条） （二）内容总结 1．一般情况下以房地产投资入股的，不征收土地增值税；但被投资企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税； 参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日 第一条 2.但房地产开发企业将开发产品对外投资且发生所有权转移时应视同销售房地产，需征收土地增值税，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；按照上述方法无法确定的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。具体需缴纳增值税具体计算方法参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》； 参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条、《土地增值税清算管理规程》第十九条、 HYPERLINK 土地增值税/中华人民共和国土地增值税暂行条例.doc 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条、第六条、第七条。 3.另外，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 参见：《土地增值税清算管理规程》第十九条 二、契税 （一）法律法规及相关政策规定 1. 契税税率为3-5％。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （参见：《中华人民共和国契税暂行条例》1997年10月1日 第三条） 2. 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债； （3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 （参见：《中华人民共和国契税暂行条例细则》财