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第二章环境知识 第一节环境概述 一、环境的概念和分类 （一）环境的概念 环境是指围绕着某一事物（通常将其称为主体）并对该事物会产生某些影响的所有外界事物（通常将其称为客体），即环境是指某个主体周围的情况和条件。 总之，环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。 环境的主体可以是人也可以是物。房地产与其环境是相互影响的，但从事房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。 （二）环境的分类 环境既包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素；既包括自然因素，也包括社会因素；既包括非生命体形式，也包括生命体形式。 根据需要，可以对环境进行不同的分类。如根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。 1、自然环境，通俗地说，是指未经过人的加工改造而天然存在的环境。自然环境的适宜性直接影响房地产的需求及价格。在相同条件下，依山傍水的别墅价格一定高于建在平地上别墅的价格。 2、人工环境，通俗地说，是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，或人为创造的环境；人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。目前一些新建小区通过修建水湖，绿地等，可以提升小区内房地产的价值。 3、社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。 二、与环境相关的几个概念（了解） （一）景观的概念 景观是指由某一特定之点透视时，出现在视野的地表的一部分和相应的天空的一部分，以及给予人的全体印象，即放眼所映获的景色及印象。 “景”是自然环境和人工环境在客观世界所表现的一种形象信息，“观”是这种形象信息通过人的感觉（视觉、听觉等）传导到大脑皮层，产生一种实在的感受，或者产生某种联系与情感。 景观应包括客观形象信息和主观感受两个方面。景观的好坏判别，与审视者的心理、生理、知识层次的髙低条件有关。 景观可以分为自然景观和人文景观。自然景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观及印象。 （二）生态的概念 生态是指生物与其生存环境之间的关系。生态与环境的含义有所不同。 环境是指独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体，而生态是指生物与其生存环境之间或生物与生物之间的相对状态或相互关系。二者的侧重点也不同，环境强调客体对主体的效应，而生态则阐述客体与主体之间的关系。 （三）生态系统的概念 生态系统是指在一定的时间和空间内，生物和非生物成分之间，通过物质循环、能量流动和信息传递，而相互作用、相互依存所构成的统一体。 生态系统有4个基本组成部分：①非生物环境要素；②植物——生产者有机体；③动物一一消费者有机体；④微生物——分解者有机体。 一个城市、一个居住区既与其外界互相发生作用，同时其内部也是一个相对封闭的生态系统。这个生态系统能否实现相对平衡直接影响到其中的房地产价值高低。 （四）生态环境的概念 人类具有生物属性和社会属性。人类的生物属性表现为：人类的生态环境凝聚着自然因素和社会因素的相互作用，是自然生态环境与社会生态环境共同组成的统一体。 三、环境质量和环境污染概述 （一）环境质量概述（熟悉） 环境质量是指环境优劣的程度，即一个具体的环境中，环境总体或某些要素对人群健康、生存和繁衍以及社会经济发展适宜程度。环境质量的好坏是影响房地产价值的重要因素之一。一个水体污染严重的地区会逐渐失去对人们的吸引力，房地产价值逐步下降。 环境质量包括综合环境质量和各要素的环境质量，如大气环境质量、水环境质量、土壤环境质量等。各种环境要素的优劣是根据人对环境的要求即环境质量标准进行评价的。环境质量可以通过环境质量评价来判定，环境质量评价是确定环境质量的手段、方法。 （二）环境污染概述（掌握） 1.环境污染的概念 环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其他生物的生存和发展产生不良影响的现象。 2.环境污染的类型 环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。 ①按照环境要素，环境污染分为大气污染、水污染、土壤污染等。 ②按照污染物的性质，环境污染分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）。 ③按照污染物的形态，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染