土地增值税的纳税筹划与探讨（王绍君）.docVIP

PAGE  PAGE 4 土地增值税的纳税筹划探讨 纳税筹划是纳税人依据税法的规定，选择税法规定条款中对纳税人的经营活动负税较小的、合法的避税条款，对纳税人的筹资、投资和经营活动的合理安排，使税负相对最小化和经济效益最大化的管理活动。我国在20世纪末以前，纳税筹划的理论和观念在人们的意识中都很淡薄，纳税筹划被人们误认为是偷税漏税。2000年后，我国加大了经济发展力度，特别是我国加入WTO后，财税管理体制也不断完善。随着我国经济的高速发展和财税管理制度的不断完善，人们对纳税筹划也有了新的认识并接受。纳税筹划就是指人们对税法的全面理解和应用，合理的安排和理性的筹划税负的一种合法的行为。 如何探讨纳税筹划，就以房地产企业的特点，对土地增值税的纳税筹划进行探讨。 土地增值税是对转让土地及其地上附属物取得收入减扣除项目的金额后的增值额进行征税。土地增值税的税率采取四级超率累进税率： 　 土地增值税税率表 　　级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率 　　1 50％（含）以下 30％ 0 　　2 50％以上～100％（含） 40％ 5％ 　　3 100％以上～200％（含） 50％ 15％ 　　4 200％以上 60％ 35％ 土地增值税是房地产企业纳税的主要税种之一。根据《土地增值税暂行规定》及实施细则的规定，要进行土地增值税的纳税筹划应从三个方面探讨。一是从土地增值税的征税对象探讨：土地增值税是对增值额征税，在征税的核算过程涉及到销售收入、扣除的成本费用。在房地产投资过程中，合理的安排和计算成本费用，可以影响土地增值税的税负。二是从土地增值税税率上探讨：土地增值税税率采取四级超率累进税率，增值比例和税率都有很大的跨度。增值比例决定税率等级，合理的增加开发成本，合理的减少或增加销售收入都直接影响增值比例，影响税负。三是在不动产转移方式上探讨：如何改变房地产的转移方式，影响税负。 合理的安排和计算成本费用，影响土地增值税的税负 房地产开发项目的开发成本是由土地价款、土地开发成本、建安成本、资本化的借款利息、开发前期费用等构成。房地产开发项目的成本核算中，土地价款、土地开发成本、建安成本、资本化的借款利息，在《新会计准则》中都有明确的核算规定，而开发前期费用虽然也规定了核算原则，但在特定的条件下，开发前期费用和管理费用没有硬性区分。一个专营房地产的企业，企业组织结构的设置中，行政管理机构和生产管理机构都在一起，这些部门所发生的费用没有硬性规定要在管理费用或在开发前期费用中列支，假如每个部门都看成是为生产服务，可以管理费用和开发前期费用合并在开发前期费用中核算，增加扣除项目(开发前期费用)的金额，减少期间费用(管理费用)，以达到减少不动产销售的增值比例的目的，合理的减少土地增值税的税负。 合理的减少或增加销售收入，影响土地增值税的税负 （销售收入-[5.5%销售收入+房地产开发成本（1+30%）]/ [5.5%销售收入+房地产开发成本（1+30%）]=增值比例 从计算土地增值税的增值比例公式中，在开发成本不变的条件下，销售收入决定增值比例。不同的销售收入就有不同的增值比例。 土地增值税的税率是采取四级超率累进税率：1、增值比例未超过20%，免征土地增值税；2、增值比例未超过20%-50%，按30%税率计征；3、增值比例未超过50%-100%，按40%税率计征；4、增值比例未超过100%-200%，按50%计征；5、增值比例超过200%以上，按60%税率计征。 土地增值税每个等级税率都有一个增值比例临界点，增值比例的上下限有20%-50%、50%-100%、100%-200%、200%以上四个税率级别，如果在销售策划时，合理的筹划销售收入，把销售定价尽可能在增值比例的上限，就可以合理的减少税负。比如50%-100%这个增值级差中，有条件的情况下，增值比例尽可能选取接近于100%而舍其50%。根据增值比例临界点计算销售收入和开发成本之间的比例关系是：， 设：销售收入Y为X 房地产开发成本为Y 1、增值比例20% X＜1.67Y 2、增值比例50% X＜2.126Y 3、增值比例100% X＜2.92Y 4、增值比例200% X＜4.671Y 5、增值比例200%以上 X＞4.671Y 合理的筹划房地产权的转移形式，影