土地增值税问题精选解答汇总.docVIP

 HYPERLINK  中国淘税网 最具人气的税务信息发布平台 最具服务实效的征纳操作良师 最具实时前卫的税收理财顾问  HYPERLINK  公共微信cntaotax 土地增值税问题解答 1.个人之间互换自有居住用房可否免征土地增值税？ 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 2.个人因工作调动或改善居住条件，而转让原自有住房的，可否免征土地增值税？ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。 3.在企业兼并中将房地产转让到兼并企业中，可否免征土地增值税？ 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 4.在什么条件下，按房地产评估价格计算征收土地增值税？ 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 5.地方政府对房地产企业代收费用如何计征土地增值税？ 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 6.在计算土地增值税时，财务费用中利息支出如何扣除？ 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过规定上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除。 7.财政部规定的土地增值税的其他扣除项目 由财政部制定发布的《土地增值税条件实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。 此外，财政部、国家税务总局还发出通知，对转让旧房如何确定扣除项目金额的问题作了规定。《通知》指出：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 8.以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 9.合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 10.新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 11.转让旧房如何确定扣除项目金额？ 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。以取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 12.已缴纳的契税可否在计税时扣除？ 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 13.评估费用可否在计算增值额时扣除？ 纳税人转让旧房及建筑物时因计算缴纳的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 14.既