土地增值税讲义（全）.docVIP

第八章 土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理（了解，能力等级1） 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广（三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收 三、土地增值税的作用（一般了解） 第二节　纳税义务人（了解，能力等级1） 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 第三节 征税范围（掌握，能力等级1） 土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下： 属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权 （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 （7）投资联营后将投入的房地产再转让的 （8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入） （2）房地产有条件的赠与（无收入） （3）房地产出租（权属未变） （4）房地产抵押期内（权属未变） （5）房地产的代建房行为（权属未变） （6）房地产重新评估增值（无权属转移）（1）个人互换自有居住用房地产 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业 （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 （5）国家征用收回的房地产 （6）个人转让居住满五年以上的房地产 （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A．将房屋产权赠与直系亲属的 B．由双方合作建房后分配自用的 C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CD 第四节 税率（掌握，能力等级2） 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 第五节 应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2） 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 二、扣除项目的确定（重点） 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表： （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。 A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本 【答案】B （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（　　）。 A.土地出让金　　 B.耕地占用税　 　 C.公共配套设施费　　 D.借款利息费用 【答案】BC （三）房地产开发费用（适用新建房转让） １.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付