土地贡献原则之检讨.ppt

;;分離土地與建築物估價適用前提 區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不動產估價。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，不代表土地之素地（空地）價格，或建築物之重建成本價格。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，係為反應於市場上之土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格。;貳、相關名詞定義 土地貢獻原則 不動產總值中，扣除建築物成本價格（假設各地區同樣條件建築物之營造施工費用差異不大），所剩餘的價值，全數分攤於土地上，以反應區位價值，此即所謂土地貢獻原則。;貳、相關名詞定義 建築物貢獻原則 不動產總值中，扣除正常地價後之剩餘為建築物價格，此即建築物貢獻原則。;貳、相關名詞定義 聯合貢獻原則 不動產價值係土地與建築物聯合貢獻。 但是其貢獻比重，往往又視土地與建築物個別利用狀況而定，???如，在商業區土地僅興建低層建築物，則不動產總值中土地價值之比重將較高；又在出租土地或祭祠公業土地上營建之建築物，其價值係由建築物價值及土地權利價值共同構成。;從成本面考量不動產價格時，不動產價格可以下式表示： 不動產市價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋（超額利潤） 土地價格包括土地購入成本，加計持有土地期間之土地融資支付利息與自有資本利息。 建築成本包括工程費、一般管理費、設計費、監工費及營造商利潤等。 管銷費用包括管理費用、代銷費用、利息、雜項等費用。 合理利潤，一般建築投資業者之平均合理利潤。 超額利潤，即土地原始取得成本低於不動產銷售當時之合理地價時，所獲得的超額收益。;、營業稅多土地貢獻 課題一： 由於土地交易所得免稅（僅依公告現值申報課徵土地增值稅），房屋交易所得需要課徵營業稅，因此，通常建設公司會把不動產大部份的銷售價款，列為土地售價，壓低房屋部份的售價，以減少營業稅賦。;公寓大樓平分土地均等值 課題二： 公告現值無法反應立體地價，造成高層樓房區分建物所有權人，均納相同的地價稅及土地增值稅。; 公告現值可能高於市價 課題三： 在不動產景氣變動中，當房價偏低，公告土地現值較高時，常出現土地持分面積乘公告現值後的總值，超過不動產市場總值的不合理性。; 債務人多以建物貢獻融資 課題四： 部分不動產所有權人為向金融機關取得較高額度之貸款，於不動產估價時，常將土地價格估低，建築物價格估高。;房屋稅基傾向建物貢獻 課題五： 依房屋稅條例之規定，房屋標準價格之訂定，係以房屋買賣價格減除地價部份。;高樓地區地價查估作業之研究 樓層別效用比率:樓層別效用比率係一棟建物各層樓的效用百分比。 其計算公式為ui＝×100 ui：第i層樓之效用比率 fi：第i層之單價 fk：大廈中售價最低一層之單價 地價分配率 Hi＝ui－e Hi：第i層樓之地價分配率 e：第i層樓之建物效用;;加籐弘之「論樓層別效用比率與地價分配率」 定義 樓層別效用比率 地價分配率 地價分配率求取方法 簡便法 居住用區分所有建築物之地價分配率求取方法，從不動產買賣價格中，扣除開發者利潤及經費，其次扣除建築物的建築費餘額折算成比率，即可求得地價分配率。 收益用區分所有建築物之地價分配率求得方法。 必須區別樓層效用比率與採用地價分配率的理由;不動產估價技術規則之規定 該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格－該區分所有建物之建物成本價格。 該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格／該區分所有建物之基地持分面積。;不動產估價技術規則之規定 基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價×平均地價分配率／該區分所有建物之地價分配率。 該區分所有建物之地價分配率公式如下： 該區分所有建物之地價分配率＝ 該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。;;;;;土地貢獻原則之檢討 樓層別效用比率與地價分配率差異頗大。 採地價分配率，則地下一層土地價值極低，若在建築成本高的情況下，土地將產生負值。 採地價分配率，則地面將反應極大的土地貢獻價值，如在現行房屋稅運用路線價調整率方式，予以計算房屋現值，而土地又以高價評估，將造成重複課稅的不公平。 以經濟學的生產要素而言，則企業家的利潤全部表現在土地價值上，違反經濟原理。 以平均地權漲價歸公而言，將貢獻反應於土地價值上，否定私人投施之改良報酬，如以之作為課稅價值，則違反憲法漲價歸公的公平精神。 否定建築物立體空間結構聯繫之貢獻價值。;採用建築物貢獻原則之理由 根據剩餘生產力原則 在實務運作上，當一宗土地作最高最有效利用時，因其已興建公寓或大樓型態之建築物，則建築物的區分所有權人所使用的實體，是建築物本身，而非土地持分，所以土地持分的多寡不影響其使用不動產的收益，反而是土地持分愈少愈佳，因為地價稅、土地增值稅等土地稅賦均將減少。 在計算個別收益數額時，已分不清土地或