案例10房产税改革与长期意义.doc

案例10： 房产税改革与长期意义 一、低覆盖，低税额：中国房产税尚在初级阶段 在我国，房产税起步相对较晚，征收范围相对较窄，过去主要按原值向商业营业用房征收，在占地方财政收入的占比也较低。 1986 年9 月，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式确立了房产税的征收办法。该《暂行条例》规定，房产税的征收对象是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，以房产原值一次减除10%－30%后的余值为税基（具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定），税率为1.2%，房产出租的，以房产租金收入为房产税的税基，税率为12%。但条例同时规定了5 类免纳税房产，分别是：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）经财政部批准免税的其他房产。其中，“个人所有非营业用的房产”免纳房产税一条规定，将市值占比约为80%的主流物业类别排除在应税范围之外，大大降低了房产税的覆盖面，当然也减小了推行的阻力，使中国房产税具有明显的初级阶段特征。而处于免税范围之内的大量个人住房，则为后来的房产税改革和扩容留下了巨大的政策空间。 从 2003 年10 月14 日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”，使物业税正式进入学者和社会大众的视野，到2010年10 月27 日《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中要求“研究推进房地产税改革”，对于房产税的政策讨论已经历了7 年多时间。2011 年1 月28 日，重庆、上海率先决定开始对部分个人住房征收房产税，终于使讨论已久的个人住房房产税征收进入了实践阶段，使我国的房产税改革迈出了重要一步。 表1 中国房产税历史沿革 时间事件1949中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950 年)将房产税列为开征的14 个税???之一。1951政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10 月1 日起施行，但对住宅免征。2009废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照房产税暂行条例缴纳房产税2011上海和重庆进行对部分个人住房征收房产税试点，针对部分房产持有较多、高端房产持有者征税。资料来源：申万研究 表2 重庆上海房产税方案 上海市重庆-主城九区本市居民非本市居民本市居民非本市居民（无户籍、无企业、无工作）新老划断新房，以购房合同网上备案的日期为准独栋房新旧兼收，其他为新购套数在本市第二套及以上首套住房不分首套非首套新购第二套及以上的普通住房，其他与本市居民相同住房类型人均建筑面积超过60 平米（不含60 平米），对属于新购住房超出部分的面积计算征收房产税；人均未超过60 平米，暂免征收。独栋，交易单价达到过去两年成交均价的2 倍以上的高档住宅计税依据住房市场交易价格的70%房产交易价税率两档：（1）0.6%；（2）交易价格低于本市上一年新建住房交易均价2 倍（含2 倍）的，税率暂定为0.4%。三档：（1）建筑面积交易单价在上两年成交均价3倍以下的税率为0.5%；（2）3 倍（含3 倍）至4 倍的税率为1%；（3）4 倍（含4倍）以上的税率为1.2%。个人新购第二套（含第二套）以上的普通住宅，税率为0.5%，其他与本市居民相同资料来源：申万研究 从我国房产税的征收实施情况来看，目前仍然尚处于初级阶段。1）目前我国的房产税征收覆盖面窄，在总税收中占比很低。目前全国除上海、重庆以外的地区，房产税仅对商业用房的征收，并且是以房屋的原值而非评估值作为房产税的计税依据，大大降低了房产税的征税范围和实效税率。2011 年，我国的房产税收入占税收总收入的1.2%，占GDP 的比例为0.23%，而美国的不动产税占全国税收的比例为15.9%，占GDP 的比例为3.0%，远高于中国。2）上海、重庆试点征收的住宅房产税，征税范围仍然较窄，对财政收入的影响微乎其微。上海的住宅房产税只向新购第二套及以上房屋人均建筑面积超过60 平方米的部分征收（本市