工程遗留题维修细则1改.docVIP

1.0目的：为了规范质量缺陷责任期内的工程维修，保证工程遗留问题的顺利处理。 2.0适用范围：在质量缺陷责任期内物业的所有工程。主要包括:地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程、制冷工程、初级装饰和装修工程等。 3.0职责： 3.1 服务处维修负责人或工程部保修办全面负责工程维修。 3.2 工程部对维修质量有检查权，对维修方案有否定权。 3.3 服务处或工程部负责费用报销的审批。 4.0方法与过程控制： 4.1 工程维修的时间是工程全面移交物业公司时起至质量缺陷责任期满时止。根据《建设工程质量管理条例》有关规定，工程的质量保修期如下：(严格参照两书约定） 1）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限； 2）屋面、地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏工程为 年； 3）电气管线；给排水管道；设备安装；保温、装修工程；墙面顶棚抹灰层脱落；地面空鼓开裂、大面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；卫生洁具为 年； 4）采暖工程与供冷工程为 个采暖、供冷期； 5）住宅小区内的道路工程为 年； 6）住宅小区内的公共设施工程为 年 7）住宅小区内的绿化工程养护为 年 b、工程质量保修期的开始和结束 1)房屋建筑工程的质量保修期自房屋竣工验收合格之日起开始计算。 2)如果房屋建筑工程是按照单项验收交付的，按照单项工程分别计算保修期。 4.2 维修处理 4.2.1在物业公司完成接管手续后，原开发商与施工方签订的《房屋建筑工程质量保修协议书》中约定的质量保修通知、监督的权利义务委托给物业公司各服务处或保修人员执行，结算的权力由物业公司服务处或工程部执行。 4.2.2服务处维修负责人或保修人员在接到工程质量报修任务时，应立即组织相关人员到现场察看，经确认属于工程质量问题并且在施工单位的质量缺陷责任期内的，及时联系原施工单位进行处理，原则上无论大小问题一个工作日内给予回复，小问题3日内处理完成，大问题7日内处理完成。如遇大型集中交付，问题汇总后，15日内全部处理完成。 4.2.3服务处维修负责人或工程部保修办应对保修项目进行记录跟踪。 4.2.4服务处维修负责人或工程部保修办负责维修档案的整理，维修档案每月到物业公司工程部备案，并随时接受工程部检查监督。 4.2.5发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、动力线路故障等）的紧急情况下维修，如原施工方在接到维修通知后，未立即到达现场开展抢修的，服务处维修负责人或保修人员有权在取证之后立即进行抢修。为不使维修责任扩大，在紧急情况下，服务处维修负责人或保修人员有权先行采取必要措施，由此发生的费用，由原施工方承担。随后应及时告知原施工单位。（注：紧急情况是指如果不处理立即就会造成损失的扩大或造成其它人员财产损害的发生）。 4.2.6有下列情况之一的，服务处维修负责人或保修人员可直接组织人员进行处理，所发生的费用由施工单位质量保证金中扣除。 a、施工单位接到通知后没有组织人员进行维修并且超过第4.2.2款规定时限的； b、施工单位对同一部位维修超过两次的。 4.3 维修取证 4.3.1服务处负责人员或工程部保修人员在组织人员进行工程维修之前须做好如下工作： a、 保留告知对方存在质量问题的通知。 b、做好取证材料的收集工作，取证材料包括工程质量问题的照片、实物、业主签认的书面报修记录等，取证材料应分户记录保存。 c) 如施工方来人，请来人在协议书上签字，并保留。 d）物业确保工作人员的连续性，不能因物管员调休或离职，影响项目经理安排人员给业主维修。 4.4 质量缺陷责任期的维修、赔偿费用界定 4.4.1在质量保修期发生维修责任，属于施工方维修的，维修费用由施工方承担；若施工方不履行保修义务，服务处维修部有权另行委托其他单位维修，维修费用从保修金中支付。 4.4.2在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三人的人身和财产损失的，施工方在接到服务处通知后，应当按照通知要求的时间，参加与房屋所有人、使用人或者第三人的协商赔偿事宜，并根据协商结果承担赔偿责任。依据《房屋建筑工程质量保修办法》 4.5 权限及报销流程 4.5.1产生维修费用的维修项目必须报工程部审批、备案。 4.5.2工程维修的费用报销归口部门为公司工程部，在提交给工程部报销材料中应包含以下内容：业主所提存在的维修单，物业前台通知项目经理通话记录（可申请录音电话,电话通话记录），市场询价记录。 4.5.3依据发生工程维修的部位、工作量、总费用、承担单位等情况，相关人员的亲笔签名并加盖服务处公章。 4.