我国商业地产企业竞争策略研究.docVIP

PAGE  PAGE 7 我国商业地产企业竞争策略研究 　　摘 要：近些年来，我国房地产行业发展迅速，市场竞争环境和内容也越发复杂。商业房地产企业要想在激烈市场竞争中突破生存空间持续发展，就必须形成自己的核心竞争优势。因此，本文通过对我国商业房地产企业发展现状的分析，探讨了商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位，并就我国商业房地产企业的市场竞争提出具体应对策略，以期能为业内人士提供相应借鉴。 　　关键词：商业房地产企业；竞争策略；社会经济结构 　　一、我国商业房地产企业发展现状 　　随着商业房地产企业的进一步拓展，人们收入增加，改变居住环境的愿望得以实现。据国家统计资料显示：我国新建城镇住房面积2012年已达102亿平方米，倘若以90平方米为单位计量，则10427万户的居民房产问题得以解决，紧张的住房问题得到有效遏制。除此之外，规范物业管理、加强噪音治理、完善基础设施等辅助举措，也在很大程度上改善了居民居住环境。自1998年住房制度改革后，带有福利性和实物分房性质的政策取缔，为及时顺应居民购房步伐，开放房地产业市场和实行住宅分配货币化政策得以实施。据国家统计局官网数据显示：我国城镇居民个人平均住宅面积在2012年已达25平方米，较2001年有21%增幅。发展迅速的房地产业改变了城镇居民消费结构，践行了国家金融相关政策，进一步推进住宅消费商品化进程，社会消费结构趋于合理。但生活品质的提升必然会对自身衣食住行提出更高要求，住房面积大小成为我国城镇化居民首先要考虑的问题。基于我国人口基数大，平均用地少的现状，每年居民生活条件改善都会使得住房面积不断提升。其中，2000年-2013年城镇人均住宅建筑面积（单位：平方米）如下表所示： 　　 　　由此可见：1.1平方米成为我国2000年――2013年人均城镇住宅建筑面积增长均值。2000年我国人均住宅面积为20.3平方米，2012年我国人均住宅面积为33.7平方米。据国家统计局统计：2013年，我国城镇化率为53.73%，照此趋势发展，我国6.8667亿城镇居民将会有7.7亿平方米的房地产产品需求。城镇经济和产业结构不断调整导致房地产业需求结构变换，新型房产需求结构产生标志着市场产品结构开始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三产业建设，“三二一”建设发展战略应势而生，掀起了上海商务办公建设风潮，最终形成浦东新区，虹桥经济开发区，外滩金融贸易区等典型性商务中心。而苏州在九十年代的商务办公区相对较少，主要通过吸收外资进行工业化建设，苏州新区和新加坡工业园就是其中典型案例，外来务工人员的膨胀促使房地产市场着眼点发生变化，流动人口居住问题成为房产开发商新思维模式。区域和城镇产业结构被纳入房产投资方向的考量因素，房地产产业和产品结构的开发调整更加科学合理化。 　　二、商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位 　　1978年改革开放后，国家房地产业在政策扶持下呈现迅猛发展势头，国民经济得以提升。国务院并于1998年7月下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》文件，其中明确表示：福利房政策取消，住房分配货币化政策开始应用。诸多条令条例在明确居民住房未来发展趋势的同时，也确立了房地产业在城镇化经济中的重要地位。1998年国家正式实施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落实，国内房地产业与国际形势接轨，同时也进一步提升了我国国民经济水平。其中，2003年-2012年中国国内生产总值、房地产投资额和房地产增加值如下表所示： 　　 　　分析表格可知：房地产业投资额度从2003年10153.8亿元上升到2012年72466.8亿元，十年光景上涨近七倍左右，房地产业增加值从2003年6172.7亿元上升到2012年32197.9亿元，上涨幅度大约在5倍左右，但同一周期的国内GDP总额却仅有3.82倍的增长幅度，低于房地产业增速。由此可见：房地产业发展促进了国内经济发展，在我国社会经济结构中占有重要地位。 　　三、我国商业房地产企业竞争的具体策略 　　1.构建多层次融资平台 　　建立完善的商业房地产企业债券交易制度，为以后城市基础设施服务分配资源；成立以商业房地产企业担保为主的平台，把原来商业房地产企业进行投资的小额项目交由地方担保公司执行，这些地方平台会根据当地市场的法则对其进行审核，减少了商业房地产企业投资风险，避免出现由于估测不当而产生的资源浪费现象，从而实现了乘数效应；商业房地产企业应慢慢从盈利性市场解放出来，运行PFI模式；在一些类似于经济适用房建设项目中，投资时间短，出成效速度快，商业房地产企业要注意让利于民；积极采用信托方式鼓励大众投资；鼓励和某些前景有保障的企业进行合资操作，向着公私合营化方向改革，商业房地产企业通过运用