房地产开发项目区位因素对房价的影响初探.docVIP

PAGE  PAGE 6 房地产开发项目区位因素对房价的影响初探 　　摘 要：区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，它直接关系到房地产所有者经济收益、生活便利、社会影响。文章概述了房地产项目开发建设过程中的区位因素及其优劣形成，着重分析了房地产开发项目区位因素对房价的影响，以便可以为房地产开发提供借鉴。 　　关键词：房地产开发 区位 基础设施 交通 环境 　　中图分类号：F293 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2016）11-281-02 　　一、房地产区位因素及房地产区位优劣的形成 　　房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择，即区位，区位因素是某一特定区域内的自然条???与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素等。 　　房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。 　　对一个房地产企业来说，区位选择十分重要。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利。因此，房地产的区位不同，价格就会有很大的差异，尤其是城市中心区域，其价格高低几乎为区位优劣所左右。 　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于和接近经济活动的中心、交通要道、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。居住用房地产和商住两用的区位优劣，主要看是否位于或接近经济活动的中心、要道的通口，交通条件，人流量大的地区。 　　二、房地产开发项目区位因素对房价的影响分析 　　一般来说房产因其在市场上的价格有差别，起决定作用的是区位的条件。区位发生变化，房价也会随之而改变，区位是影响房地产价格水平基本因素。把握影响房地产价格水平基本的影响因素，从而可以准确地评估或预测房地产价格，可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。 　　1.房地产所在区位距离市中心的距离对房价的影响。城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心，一般来说，在距离市中心的等距的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用实际距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。 　　2.房地产所在区位对外交通条件对房价的影响。交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产产业的蓬勃发展。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批敏感的开发商进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。 　　交通条件主要是指房地产开发建设区位内的人、货物的流动与运输条件，也是房地产区位因素的基本条件之一。城市内部房地产开发建设的交通条件主要包括市政道路、地铁、轻轨、穿越城市的主干线道路等内容。由于住户的工作和学习不可能仅仅局限在房地产开发建设的范围内，必然存在着城市内部流动，而交通条件就是实现城市内部人员与货物流动的基本条件，随着经济发展水平的不断提高，人们的生活节奏水平不断加快，对于便捷、快速以及安全的交通条件也提出了更高的要求，这也是房地产开发建设实现社会以及经济效益的基本影响条件。 　　3.房地产所在区位基础设施配套与房价的关系。完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。 　　（1）生活保障设施对房价的影响。基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程，房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。 　　随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注，邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。 　　（2）文体设施对房价的影响。文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。据市场机构调查，购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为51.