房地产行业融资结构现状及优化探讨.docVIP

PAGE  PAGE 7 房地产行业融资结构现状及优化探讨 　　摘要：受美国“次贷”危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流不足，融资难度增加。文章以某房地产企业为例，对房地产行业融资结构的现状进行了分析，并提出相应的优化建议，以期能够对化解当前我国房地产企业融资困境有所启示。 　　关键词：房地产企业 融资结构 　　当前经济形势错综复杂，因而需要因地制宜、深化改革。某房地产公司凭借坚实的基础、雄厚的实力以及和金融机构长期建立起的良好合作关系，不断化解资金风险，实现了稳健发展。通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，突破融资制约瓶颈，形成了良好的资本结构。 　　一、房地产行业整体融资现状及原因分析 　　（一）融资方式单一、过度依赖间接融资 　　企业融资方式按投融资双方关系可以分为直接融资和间接融资。目前大多数房地产企业都面临融资渠道单一的问题，来自银行的间接融资资金在资金结构中比重偏高，主要表现为银行信贷资金。表面上看，企业开发建设资金主要来源于银行信贷资金，从更深层次来讲，开发企业的资金回笼，如预售、销售款中大部分来自客户的银行按揭贷款，施工单位工程垫支款中也有部分来自银行贷款，据此推算，开发企业直接和间接银行贷款占到总资金的6成以上。房地产行业是一个资金密集型的产业，投资规模大，回收周期长。企业发展机遇很多，面临的风险也很多，资金琏中的任何一个环节发生问题，都会出现连琐反应进而影响其生存。银行对高风险附加值行业的资金支持并不是其优势所在。 　　纵观某公司的融资方式及综合指标，以2010年为分界线，大体格局如下：2010年以前公司基本以短期流动资金贷款的方式获得外部融资，贷款总量约20亿左右，项目建设资金主要来源于上期项目销售回笼资金和银行贷款，从未涉足直接融资产品。在当时的金融环境下，多以半年期基准利率下浮10%的水平融资。2010年随着国家宏观调控政策的出台，贷款利率上升为一年期基准利率，贷款总量从2009年的21亿逐年上升至2012年的44个亿，增加了一倍。虽然进行了诸如股权质押贷款之类的直接融资，但这部分融资产品从总量上讲比重过小。项目建设资金中的70%通过项目开发贷款方式解决，30%自筹资金依靠短期贷款等其他方式筹集到位，以银行信贷资金为主的间接融资资金比重过大。 　　（二）内源融资少，主要依靠外源融资，自有资金不足，资产负债率居高不下 　　公司融资方式按资金来源可划分为内源融资和外源融资。内源融资是指企业将自己的留存盈利和折旧转化为投资的过程。外源融资则指通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，使之转化为自己投资的过程。 　　中国银监会于2009年10月先后颁布实施了《项目融资业务指引》和《固定资产贷款管理暂行办法》，2010年2月又颁布实施《流动资金贷款管理暂行办法》与《个人贷款管理暂行办法》。“三个办法一个指引”中明确规定对项目资本金未达30%及未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。一系列政策规定的出台对房产企业各类贷款审批的要求和资金流向的监管力度明显加强，对公司的融资策略产生了决定性的影响。 　　房产行业具有不同于其他行业的特殊性，从土地开始的资金投入，到最后销售资金回收，需要经历一个漫长的时期。在过去的几年中，公司对经营战略进行了调整，采取以租赁为主销售为辅的营销策略，保存优质资产，增加稳定性收入，从而在实现资产增长的同时并没有足够的项目现金流入，建设资金回流的时间拉长，因而不得不借助于大量的外部融资，这增加了财务风险。根据公司2012年的统计资料，资金流量及结构分布如下：年度资金流出量22亿，其中自有资金提供50%，另外的50%全部由新增融资提供。从总量上来看，工程建设支出12亿元，大约相当于整个年度融资量，工程建设的投入高度依赖外源融资资金，自有资金提供不足的现状使得项目开发贷款的审批和审批后的投放受到影响，公司运营对外部资金过于依赖，从而防范市场风险的能力较弱。 　　内源融资资金过少带来的另一个影响就是评价公司偿债能力的重要指标――资产负债率偏高。在没有外部权益性融资注入资金的背景下，内源融资体量过小，公司的开发建设资金缺口必须依靠外部债务方式取得，使得资产负债率逐年上升并居高不下，利息负担过重，财务风险增大。如果不打破这一融资格局，不对公司资本结构进行调整，这种状况将会持续下去，并最终对公司的再融资能力产生影响。 　　（三）长期融资比例较低，短期融资比例较高 　　2010年以前国家的货币政策及银监会对短期流动资金贷款的用途监管均较为宽松，周转灵活且利率优惠的短期流动资金贷款能够满足公司对资金的全部需求，中长期贷款量微乎其微。2010年，随着国家一系列政策规定的出台，银