浅析房地产价格的形成机制及影响因素.docVIP

PAGE  PAGE 6 浅析房地产价格的形成机制及影响因素 　　摘 要：近年来，我国房市价格不断上涨，现如今人们的热点问题之一就是讨论影响房价变动的因素。本文通过对房地产价格的形成机制及影响因素的分析，引导房地产主体做出正确决策，以促进中国房地产市场保持健康、稳定的发展。 　　关键词：房价；形成机制；供给；需求；影响因素 　　作为国家的支柱产业，房地产业稳定发展关乎着国计民生。房地产价格作为房地产业的“晴雨表”，反映着一定区域或地方乃至国家的经济状况。从2010年以来，政府出台了很多调控政策，目的就是为了抑制房价的不断上涨，虽然略有成效，市场得到了些许缓解，但房价依然居高不下。房价的持续上涨，给人民和社会带来了很多的困扰，过快增长的住房价格使居民买不起房，住不起房，尤其是中低收入的人民，住房价格的持??上涨会引发社会的动荡问题。因此，房价不仅仅成为了社会关注的重要民生话题，也已然成为政府宏观调控的重中之重。加强对房地产价格的研究和分析，了解房地产价格的形成及影响因素，对于政府制定相关房地产制度以调节房价，进一步加强的宏观调控有着重要意义。因此，本文的研究具有重要的理论意义和现实意义。 　　一、房地产价格的形成机制 　　房地产市场价格是在市场中由供给和需求两者不断作用后形成的均衡价格。由于房地产供给分为长期和短期两种情况，故我们分类来看。 　　（一）短期：无弹性的房地产供给 　　从短期来说，房地产供给是相对稳定的，因为短期之内房地产开发商无法增加供给。当市场处于已经均衡的状态时，如果消费者增加需求，而供给却不能随之增加，故价格上升，反之，导致房地产价格下降。 　　（二）长期：富有弹性的房地产供给 　　从长期来说，房地产的供给是富有弹性的，因此，房地产市场的均衡价格是根据供求双方不断作用而不断变化的。如下图。 　　当某一区域的房地产的市场价格低于P0时，需求大于供给，市场处于短缺状态，开发商会提高市场价格。当此市场价格高于P0时，供给大于需求，市场处于剩余状态，开发商将被迫下调市场价格。只有当市场价格恰好等于P0时，恰好供给与需求相等，此时处于均衡状态。由以上可归纳房地产价格的形成机制为：首先，按照价值规律，房地产的价格主要由其价值决定，但由于供给和需求等因素的变化，房地产价格会围绕价值上下波动；其次，房地产价格是在市场中进行的，所以取决于于市场中的开发商和消费者。 　　二、房地产价格的影响因素 　　（一）成本因素 　　1、地价。在房价构成和利益分配中，地价是房价的构成因素之一。在房地产开发过程中，土地的取得是整个房地产经营项目的开端和基础，开发商总是先取得土地使用权，才能成功进入房地产市场，进行房屋的开发与经营。地价是房价的基础，地价的上涨必然会引起房价的上涨。即为水涨船高的道理。 　　2、开发支出成本。房地产开发成本包括前期调研、设计阶段、施工阶段以及竣工验收阶段各项成本支出，而且在开发过程中，必然会使用各类建筑材料，如若建筑材料（钢材、水泥、沙子、砖等）价格上涨，必然影响施工成本，进而影响房价的上涨。 　　（二）经济因素 　　1、国民经济（居民家庭收入）。理论和实证研究都表明，居民收入是影响住宅价格的基本因素，只有居民手中有钱，才具有基本的购买力，才能带动了城镇居民包括住房消费在内的各项消费的增长。 　　2、利率。住宅相对于一般物品来说价值很大，表现之一是单位价值高；表现之二是总价值大。由于其价值量大，一般来说，购买者或消费者是谨慎的，有时不仅需要房地产经纪人、律师等提供相关的专业服务，还需要金融机构的支持。而对于房地产的投资者和开发者来讲，他们更是依赖着金融机构的信贷支持。一旦金融政策或者利率发生些微的变动，都会对房地产交易的数量、价格产生影响。 　　3、税收。我国现行的房地产税收体系有不同环节，在交易环节上，通过差别化住房税收政策主要是增大投资性房的交易成本，降低刚需住房的交易成本。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投机性购房的投资回报率。 　　（1）人口情况。所谓“衣食住行”，正是因为住宅是人们生活的基本所需，人口才成为决定房地产需求的因素之一，人的数量、素质、构成等情况都会影响着房地产价格上下的波动。人口数量直接影响住宅需求，素质及结构、构成将间接引起住宅需求的不同，进而影响房地产价格的变化。 　　（2）城市化进程。城市建设是城市化进程加快的必然结果，城市建设，其中一项就是城市拆迁。正是由于城市的拆迁，才会在较短时间内造成大量居民的购房需求，成为住房价格上涨的重要力量支撑。而且未来中国的城市仍有大量的拆迁，2010年，住房和城乡建设部研究中心主任陈淮表示由于历史原因，在未来20年内，中国现有的城镇住房将有一般需要拆除。而由此造