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北京城市建设泡沫隐患剖析(zt) ????过客评论?2003-09-25 13:52:56?发表于 HYPERLINK / 焦点厦门房地产网- HYPERLINK /msglist/ 谈房论市- HYPERLINK /msglist/4057 业内论坛论坛 近来，有关房地产与泡沫经济的文章经常见诸杂志报端，可见此问题的严重性已引起专家学者的多方关注。泡沫经济无论在发达国家还是在发展中国家都曾发生过，我们对这个名词并不陌生，比较典型的当属1991年日本地价暴跌与2001年美国那斯达克指数暴跌。《辞海》(1999年版)对“泡沫经济”的解释是：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃”。泡沫经济的涉及面很广，本文研究将其定位在北京的城市建设上，而不单纯是在房地产开发上，这是因为城市建设所包括的房地产开发、工业园区建设以及配套的道路交通、市政管线等基础设施建设，是相互依赖又相互制约的，任何单方的过度建设都可能带来泡沫隐患，三者之间的关系密不可分，必须协调发展。下面，从资源环境、市场供求以及思想观念三个方面对北京城市建设的泡沫隐患及产生根源进行剖析。——北京城市建设规模和人口容量的确定以及工业园区的布局未能建立在对资源环境制约因素的分析之上。北京自建国以来的城市扩张使其陷入严重的生态环境恶化和资源短缺困境。1949年，北京市区主要集中在旧城内及城外关厢一带，在此范围内有165万人口，有2000多万平方米的旧房屋，到2000年，北京市区已经扩展到东起定福庄，西到石景山，北起清河，南至南苑，方圆1040平方公里的范围，人口达850多万人，总建筑面积超过3亿平方米。城市扩张的进步意义是有目共睹的，它推动了社会的进步，促进了生产力的提高和经济效益的增长以及城市功能和城市体系的完善。但城市人口，工业、建筑的高度集中也带来了一系列制约社会经济持续发展的城市生态环境问题以及资源短缺问题。北京不仅面临严重缺水，还面临着能源紧缺，加之北京的生产生活物资基本上依赖于全国的供应，这一方面是商品经济发展的结果，另一方面也从侧面反映出北京的城市发展需求与它自身的资源优势不相匹配，造成运输成本上升导致的不经济，以及过分依赖外部而使自身的安全保障压力增大。北京的能源主要依靠河北、山西、内蒙能源基地向北京输电，以及着重建设陕甘宁天然气田至北京的输气管道；而水作为一种难以超越自然气候条件限制的资源，而成为制约城市建设规模及人口容量的主导因素。就其自然生态系统，北京并非缺水地区；地球的水资源量折合地表径流，深度为150毫米，而北京地区为243毫米。如果没有人类的活动，北京的自然水生态是平衡的。1949年，北京人口约220万人，人均仍达1800立方米，尚未超过联合国1700立方米／人的缺水警戒线。2000年，北京市人口已达1380万，人口增加了5倍多，工业用水量增长了31倍，用水的过快增长已超过了本地水资源的承载力，成为世界上严重缺水的大城市之一。2000年人均水资源量不足300立方米，仅为全国人均2200立方米拥有量的1／8，世界人均水平的1／30，人均拥有水资源量在世界120多个国家的首都及大城市中居百位之后，平原地区地下水资源严重超采，已形成2300平方公里的漏斗区。特别是密云、官厅水库上游省份经济发展对水资源需求的增加，导致境外来水逐年减少，在国家规划的南水北调工程实施建成前，按照现有水利设施对水资源的开发利用能力预测，21世纪初期，在50％、75％和95％的不同保证率下，将分别缺水12亿立方米、16．4亿立方米和20亿立方米。北京市采取产业结构调整、耗水耗能产业外迁、节流开源、南水北调等种种措施来克服水资源短缺的问题，即便如此，水资源的严重短缺仍然在很大程度上制约着北京未来人口的集聚潜力，这就意味着未来房地产开发市场的丧失。社会上现普遍存在的一种观点认为，在我国城市化大背景之下北京还应当吸纳一定规模的人口，而且加入世贸和承办奥运还会带来一定规模的市场空间。这样一种脱离了资源环境制约因素分析的认识，会导致新一轮的盲目投资建设，从而加剧北京泡沫隐患使之陷入一种不可收拾的地步。城市建设存在一个适度规模的问题，这不仅体现在外部资源环境的制约上，也体现在城市内部的运行效率上。当一个城市超过适度规模时，就会延长通勤距离，导致过多的路线交叉，而使城市交通拥堵，而不得不使交通向地下和空中发展，增加建设投资，降低环境质量，却无法最终从根本上解决交通不通问题。那么，有人也许会想，既然北京规划市区规模过大，受到中心区能量辐射的远郊区县是否具有投资建设前景呢?为了回答这