杭州房地产市场进展演进.pptVIP

杭州房地产市场 发展报告;1;1;杭州交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 ;2001年，萧山、余杭撤市变区，正式并入杭州市区。目前杭州全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。;江干区;主城区中，西湖区和江干区人口数量最大，滨江区作为新兴区块人数较少。;西湖区人口发展后劲不足，年增长量逐年递减。 江干区年增长2.5—3万左右，增幅最大。 滨江区人口发展后劲十足 ;经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。 ; ; ;便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。 大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。 城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。 “一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。;2;GDP稳固增长，城市经济发展情况良好。 GDP增幅达10%以上。;自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。 04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。;商品房销售面积稳步增加。 05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。;2005年的城镇居民储蓄存款增幅接近20%，近五年增幅最高;恩格尔系数：近几年该指标呈减小之势。无论是城镇居民还是农村居民，都处于富裕状态。;国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为房地产发展提供了良好的经济环境。 杭州房地产投资稳步增长，但是占固定资产投资的比重明显高于全国水平，这说明杭州房企的开发热情高涨；施工面积与竣工面积的较大差距反映了部分房企盘子铺得过多。杭州房地产市场过热现象较为明显。 居民收入及消费水平的不断提高，对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。 ;规划及配套影响;第一阶段 （1993年以前）;;特点五：楼市由局部火爆转向四面开花 ;板块范围界定;城北：越来越适宜居住;城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证 ;三墩：新兴城市次中心 ;滨江：房产开发如火如荼 ;钱江新城 ：第二个城市中心 ;下沙 ：未来三年主要供应区;西溪、留下、闲林：大城西的崛起 ;开发商;开发商;板块规划影响 ;缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。;板块规划;交通配套——地铁规划影响;地铁对钱江新城、滨江和下沙的房价支撑力最强。;板块规划;公建配套对房地产市场影响;板块规划;杭州的房产市场伴随着政策的多变而成长发展。面对当前的整体环境，杭州的房企更能以理性心态面对。 受城市规划及其他因素影响，购房者的板块倾向不断发生变化，而楼市格局也不变地在进行板块重组。如何提高板块的竞争力，将是开发商及政府未来要面对的重要问题。 配套是影响板块楼市的因素之一，在宏观调控下，配套问题对购房者而言更显重要。板块的配套甚至影响着房价的走势。 地铁、德胜快速路以及沪杭磁悬浮等交通利好是近期影响板块楼市的主要因素。尤其是地铁建成后将弱化郊区板块的出行不便问题，从而使郊区板块在整个楼市中地位上升。 ;杭州房产市场发展演进;;发展脉络;发展脉络;第三阶段：政策调整阶段;第四阶段：05年配合国家调控;2005年国家政策“组合拳”实施后，杭州楼市开始由“热”转“冷” ，并进而影响到杭州经济及财政收入 开发商面临巨大压力 郊区板块楼市存在巨大风险;06年新一轮国家调控 ;发展脉络;杭州政府房地产调控的思路变化 ;发展脉络;类别;近年来出台的政策缺乏持续性与连贯性，而且政策往往未经反复论证。这种特点决定了杭州的房产市场更易受到政策的左右。 从杭州政府近年来的举动来看,“通过土地来控制房地产命脉”的思路一直没有发生改变，这在很大程度上影响着杭州的地价和供求关系。 房贷是银行的一项优良资产，这一特性决定着银行将推出各种极具吸引力的房贷政策来刺激购房需求的释放。 由杭州房地产市场发展的特征决定，相关职能??门办事效率普遍不高。 ;THANKS！