世联2011年10月27日焦作市武陟木栾大道地块项目规划及发展策略报告教程.ppt

* 绿化——三级绿化系统 地面园林绿化 裙房屋顶绿化 高层屋顶绿化 绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量 A 生态节能 绿化 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 价值点打造—附加值总结 * 配套 规划 产品 附加值 提升空间 环保 实用 节能 节能环保 智能化 通风系统 太阳能系统 垃圾处理 净水系统 隔声系统 思维框架图 * 城市规划及新区发展 城市宏观背景分析 房地产发展判断 项目解析与客户目标 住宅市场分析 项目问题 发展战略及定位 项目规划建议 配套建议 产品建议 附加值建议 规划建议 启动区策略及经济测算 * 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式 实现 原则一：进入性优先 原则二：有利于项目展示 原则三：高端产品入市。树立形象，制造价格标杆。 原则四：控制规模，制造稀缺。 大盘启动的原则： 地块视角 启动原则 启动原则的确定 市场视角 进入性优先 有利展示 高端产品入市 控制启动规模 启动区位置建议 * 原则一：进入性优先 原则二：有利于项目展示 根据原则一和原则二，项目选择该地块为启动区的考虑因素如下： 地块具有较好的昭示性 预计启动时外部道路进入性较好 地块资源均衡利用——启动区可对内部景观资源进行展示，有利于树立项目形象和提升价值，可为项目后期价格拉升作铺垫 一期启动区 启动区物业特征及规模 * 原则三：高端产品入市。树立形象，制造价格标杆。 原则四：控制规模，制造稀缺。 联排 联排产品是本项目档次最高的物业，首期推出，有利于树立项目高档次形象。 洋房 情景洋房是项目的创新产品，是仅次于联排的高档物业 四房 全部是房型面积140-150的四房产品，面向主园林景观，舒适度高 根据原则三和原则四，项目选择该地块为启动区的考虑因素如下： 对大盘而言，一期的启动代表了整个项目的形象，故而应当以高端产品入市，体现项目整体价值。 控制启动区的启动规模和启动节奏，在市场上制造稀缺，以确保产品价值的实现。 物业类型 套数 建筑面积 面积比 叠加 32 5120 12% 情景洋房 240 31200 74% 联排 30 6000 14% 总计 　251 42320 100.00% 启动区 启动区方案及收益测算 * 假定未来房价自然增长率平均为每年5%，一期为一年后启动，则 预期一期物业价格=静态比准价格*（1+5%） 联排 洋房 多层 静态价格 3500 3000 2500 预期一期价格 3675 3150 2625 物业类型 套数 建筑面积 面积比 收益（亿元） 叠加 32 5120 12% 0.1882 情景洋房 240 31200 74% 0.9828 联排 30 6000 14% 0.2205 总计 　302 42320 100.00% 1.4 一期启动区 总建面：41240 联排+洋房 项目后期分期及经济测算 * 2011年上半年 2011年 2013年 2014年 住宅规模 推售节奏 一期 二期 三期 四期 以年均5万平米的速度测算，预计项目共耗时69个月（5年零9个月） 分期 总建面 （平米） 预期价格 高层价格 洋房价格 联排价格 一期 41240 2625 3150 3675 二期 88364 2887.5 3465 4042.5 三期 88364 3032 3638 4245 四期 58909 3184 3820 4457 五期 17670 3343 4011 4680 总计 294547 假定房价增长率为每年5% 假定项目销售速度为每年5万平米 一期： 41240㎡ 二期： 88364㎡ 三期： 88364㎡ 四期： 58909㎡ 五期： 17670㎡ 五期 一期收益测算 * 分期 预期价格 高层价格 洋房价格 联排价格 一期 2625 3150 3675 二期 2887.5 3465 4042.5 三期 3032 3638 4245 四期 3184 3820 4457 五期 3343 4011 4680 收益 1.4 一期 总建面：41240 联排+洋房 二期收益测算 * 分期 预期价格 高层价格 洋房价格 联排价格 一期 2625 3150 3675 二期 2887.5 3465 4042.5 三期 3032 3638 4245 四期 3184 3820 4457 五期 3343 4011 4680 收益 3.1 二期 总建面：88364 联排+洋房+小高 三期收益测算 * 分期 预期价格 高层价格 洋房价格 联排价格 一期 2625 3150 3675 二期 2887.5 3465 4042.5 三期 3032 3638 4245 四期 3184 3820 4457 五期 3343 4011 4680 收益 3.2 三期 总建面：88364 小高