世联河北唐山天鸿凤凰新城高端住宅项目前期策划教程.ppt

唐山天鸿凤凰新城前期策划;Part1 项目本体与目标解析;*;*;*;环城水系： 唐山市环城水系工程主要包括：唐河、青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河水库引水工程及滨河景观道路建设四项内容 通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通，形成河河相连、河湖相通的水循环系统，形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。 目前在唐山已建成的湖区公园中，一线湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高 凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。;*;规划指标;*;;;宏观经济;10年唐山市人均GDP为59667元（约合8814美元） 唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重;经济结构;位置： 环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、 西北、华北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置。 条件： 唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势。 功能： 中国能源、矿石等大宗货物的集疏地，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。 目标： 以曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。 ;城市定位： 以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市；新型生态宜居城市。 城市空间结构发展模式： 唐山市域空间结构为“两核两带”。 “两核”，即中部和南部发展核心：中部发展核心包括中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区；南部发展核心包括曹妃甸生态城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。 “两带”，即沿海发展带和山前发展带。 城市职能： 中心城区——京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市的政治、经济、科技、教育、文化中心。 曹妃甸生态城——京津冀科技研发中心和对外交往门户，重要滨海生态城市。 曹妃甸工业区——国家级海运能源中转枢纽；国家重工业基地。;城市处于中心化阶段，吸引大量下县居民进城;*;*;十二五规划 ;房地产市场;众多知名开发商的进驻唐山市场，必将会带来整体市场产品品质的提升与价格的突破。;;;*;唐山的高端房地产市场可以依据高端楼盘的分布情况划分为以下五大板块;城市开发热点板块，板块价值主要体现在城市价值上，产品形式多样化，项目以高低配的形式为主;本板块客户主要来自唐山市内，以老唐山人为主，认可板块的城市价值和地质条件，注重圈层和身份感;;城市传统商业核心区，板块价值主要体现在成熟的城市配套上，产品形式以高密度的综合体项目为主;本板块客户主要来自唐山市内以及唐山周边郊县，认可板块成熟的城市价值及产品的投资潜力，万达凭借其品牌影响力吸引了一部分其他城市的品牌追随者。;板块未来城市核心资源价值稀缺性显现，会形成围绕建设大街的高端住宅板块，但未来供应量稀少。;城市新兴高端板块，由于地质结构限制，同一项目中产品型式纯粹，沿湖为低密别墅区，外围多数为中高密度社区。;南湖板块主流客户为对南湖地区抗性较小的唐山市内客户及部分郊县客户，看重景观资源的稀缺性以及区域未来发展潜力。;未来随着景观资源稀缺、城市资源的逐渐兑现以及花博会、 世博会等大事件利好，南湖区域高端住宅价值将得到快速发展。;城市开发新兴板块，目前主要依托惠丰湖景观资源和现有城市价值，开发项目较少，产品形式较纯粹，目前还处于唐山价格洼地。;丰南区高端客户主要为丰南区内部有高支付力的客户及少数同丰南有生意往来的唐山市内客户，看重户型面积及社区品质。;随着世博会的开展，迅速同南湖区域融合， 一线湖景、现有城市资源使得区域高端住宅价值迅速提升。;城市外围城乡结合部及远郊区域，配套匮乏，地域条件差，以低密产品形式吸引唐山及周边县市客户;客户主要为丰润客户和部分唐山市内客户，客户主要关注产品形式且总价承受力有限。;由于地域和景观资源上的先天不足，加之供应土地不具备稀缺性，仅能依靠低密度产品型式吸引客户，很容易被超越，高端住宅价值上升缓慢;凤凰新城是唐山未来的政务中心、商务中心、生态居住中心，大量高端人群的涌入将使凤凰新城成为唐山高端住宅汇聚地。;*;在售项目的高层产品中，一居产品的面积在50－70㎡，两居产品以90－120㎡为主流三居产品以120－190㎡为主流，四居产品较少，面积在180－250 ㎡ 之间，部分产品有五居，面积在250－400 ㎡ ;在售项目的低密产品中，多层面积集中在200－300平米 ，联排面积集中在250－400平米，独栋产品面积区间较大，在300－800平米之间，远郊板块的独栋产品面积普遍较大，均超过450平米;销售速度最快的产品为高层产品