第9讲房地产投资与投资风险.pptVIP

第九讲 房地产投资与投资风险;9.1 投资与房地产投资;(二) 投资的分类 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类女口下： 1．短期投资和长期投资 2．直接投资和间接投资 3．金融投资和实物投资 4．生产性投资和非生产性投资 ;(三) 投资的特性 投资是一种经济行为 投资具有时间性 投资目的是获取收益 投资具有风险性 现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性就是投资风险。;(四) 投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推动力 2．投资与企业发展密切相关 3．投资可以促进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往; 二、房地产投资概述 (一)房地产投资的概念 ——指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 (二)房地产投资的分类 除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。; 1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。;2．按经济活动类型划分 可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 3. 按物业类型划分 (1)居住物业投资 (2)商业物业投资 (3)工业物业投资 (4)酒店和休闲娱乐设施投资 (5)特殊物业投资 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 ;(三)房地产投资的特性 受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。 1. 区位选择异常重要 房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。 只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。; 因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。 2．适于进行长期投资 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。 3．需要适时的更新改造投资 从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。;4．易产生资本价值风险 房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。由于经济周期和宏观调控等还可能产生系统性风险。 5．变现性差 变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。 一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长