2010年郑州乐町墅项目全案营销策划全.ppt

 . 乐町墅项目 全案营销策划 目录 第一章 项目市场分析 第二章 项目本体分析 第三章 项目竞争分析 第四章 项目核心价值卖点提炼 第五章 项目定位分析 第六章 项目推广策略 第七章 项目整合推广 第一章 郑州市场背景分析 城市宏观市场分析 城市房地产市场特征总结 区域背景及区域发展 市场部——XXXX报告| 4 2009年以前，郑州市GDP增长率保持在20%以上，远高于全国10%的水平，2009年受整体大环境影响，增长率下跌为9.9%，但仍高于全国9.1%的水平。 经济的快速发展，将推动房地产市场快速发展。 城市宏观经济： 郑州市宏观经济持续稳步运行，经济总量处于省会城市中上水平。 郑州市2009年GDP为3300.4亿元，和周边省会城市相比，处于中上水平。 城市宏观背景分析——城市宏观经济 市场部——XXXX报告| 城市产业结构： 郑州市以第二产业为主导，产业结构无明显调整。 近年来郑州市产业结构变化不太明显。 第一产业比重缓慢下降； 2005-2008年，第二产业缓慢上升；09年出现逆转，开始略微下降。 2005-2008年，第三产业缓慢下降；09年出现逆转，开始略微上升。 城市宏观背景分析——产业结构分析 近2009年，郑州市二产总值达到1801.6亿元，对GDP的贡献达到54.6%，三产对GDP的贡献为43.2% 。 市场部——XXXX报告| 房地产投资： 郑州市房地产投资高歌猛进，行业投资率约20%的持续年增长。 郑州市房地产投资额/GDP属于正常水平，房地产投资水平与整体经济发展水平相一致。 郑州市房地产投资额/固定资产投资比率的指标看，房地产投资结构处在合理区间，并且仍一定上升空间。 近几年郑州市房地产开发投资一直在高速增长，2009年受08年金融危机后遗症以及国家宏观调控政策的影响，增幅回落，但仍处于高位。 城市房地产特征——城市房地产投资 7 尽管郑州的房地产投资增幅高位运行，但市场存在相当的需求与之匹配，从2009年至2010年10月份，市场一直处于“供不应求”态势。 04年发展至今，市场基本处于供求平衡状态。 房地产供求： 郑州近几年商品房销售面积与推出面积比在70%——108%，总体处于供求平衡状态。年均去化量约为791万平米。 城市房地产特征——房地产供求 | 尽管郑州的房地产投资增幅高位运行，但市场存在相当的需求与之匹配，从2009年至2010年10月份，市场一直处于“供不应求”态势。 04年发展至今，市场基本处于供求平衡状态。 房地产供求： 郑州近几年商品房销售面积与推出面积比在70%——108%，总体处于供求平衡状态。年均去化量约为791万平米。 城市房地产特征——房地产供求 郑州市商品房均价以年均509元/平米的幅度逐年上涨，保守估计，2011年房价能达到6400元/平米。 房地产价格： 郑州商品房均价以年均16.8%的增长率逐年上涨，保守估计2011年房价达到6400元/平米。房价收入比较低，房价有较大上升空间。 城市房地产特征——房地产价格 郑州市房价收入比范围在3.5-4.1之间，远低于合理范围4-6，说明郑州房价仍有较大的上升空间。 中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。 有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重。 区域宏观背景分析——城市概况 区域概况： 中原区位于市区西部，是郑州市主要工业区 。 中原区 中原区位于市区西部，是最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。辖区面积 97.1平方公里。 11 区域宏观背景分析——宏观经济 宏观经济： 中原区经济08年开始迅速腾飞，并以年均14.1%的增长率稳步上升。 中原区经济腾飞从2008年开始，2009年以14.1%的增长率稳步上升，高于全市9.9%的增长率水平。 中原区2009年经济总量为211.5亿元，处于郑州市各区域的中上水平。 根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%时，相应区域房地产处于高速发展期。 12 房地产投资： 中原区大规模房地产投资从08年开始，房地产投资水平过快于区域经济发展水平。 中原区房地产投资额/GDP比例异常偏高，房地产投资过于激进，投资水平已远快于经济发展水平。 中原区房地产投资额/固定资产投资比率的指标看，07年以来房地产投资结构处在合理区间，但建议适度投资。 中原区大规模的房地产开发投资从08年开始，09年达到56.