2012年浙江卡纳湖谷别墅项目营销思路.ppt

卡纳湖谷2012年营销思路;第一部分 2011年营销回顾 第二部分 SWOT分析及思考 第三部分 2012年营销策略 第四部分 费用预算;;1.业绩回顾;2.客户分析 来访客户区域分析;来访客户获悉渠道分析;来访客户价格接受度分析;来访客户职业及置业目的分析;来访客户未购抗性分析;成交客户分析;客户分析小结;3.2011年策划推广汇总 推广目标：12独栋全新形象冲击市场，之前来访客户再次回拢 推广思路：鉴于2011年豪宅市场整体低迷，新客来电来访量急剧下降。故依靠项目前期积累的大量来访客户资源，以12独栋全新形象推广，通过一系列的客户活动，吸引客户再次来访进行深度挖掘 推广策略：减少报广、网络等媒体推广，通过活动吸引客户，并依靠系列捷报短信增强客户信心。 ;;短信：;活动基调及来人量;1、道旗、工地围挡拦截竞争楼盘客户效果明显，2012年可以适量增加项目周边指引指示系统，如设置精神堡垒及改造小区正门等。 2、报纸、杂志和网络广告以告知项目信息为主，2012年除重大营销节点，减少硬广投放，适量增加活动软文。短信成本较低，但是效果较好，应增加投放区域及频次，尤其针对北仑、慈溪、象山等地。 3、户外以项目形象和产品信息为主，遇重大营销节点，建议短期增加户外数量，以求迅速达到爆破并可有效控制营销费用。 4、针对目前案场新客户极少的情况，2012年需继续加强渠道开拓，深化渠道合作。改变2011年渠道合作只是停留在初级活动，如试乘试驾等，在引入高质量的客户过程中，让销售员能积极融入。 5、解决活动中销售员难以介入的问题。例如劳斯莱斯活动中，对方过分强调其客户私密性，不让我方销售员介入，今后应取消与此类客户合作，或在前期洽谈中，对流程方面的问题进行充分沟通，以达到最佳效果。 6、改变被动等待的局面，主动走出去寻找客户。落实执行友邻计划，发展火种客户，拓展外围销售。通过call客、上门拜访意向客户及举行小型推荐会，开拓宁波周边区域如慈溪、象山、北仑等。 ;;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目位置：东钱湖旅游渡假区东钱湖旅游渡假区环湖南路688号 项目规模：建筑面积9.8万平米 开盘时间：2011年10月开始内部认购 产品形式：独栋 目前价格： 均价31000元/平米；主力总价2500万/栋，最低2000万/栋起 主力面积：700-1000平米 销售分期：一期共推出32户纯独栋，目前内部认购中，透明售房网上备案5套。 产品特点：南靠山，依坡而建，北向一线观湖，栋栋看湖，美国道林大师设计，多国建筑风格，全球选材，全石材干挂立面，别墅多为2-3本产权证。;项目位置：东钱湖旅游渡假区柏悦路 项目规模：建筑面积12万平米 开盘时间：A区2011年8月内部认购 产品形式：独栋 目前价格：1000万-2800万/套 主力面积：500-800平米 客户来源：江东区、鄞州区、海曙区 销售分期：一期共124套独栋，A区62栋内部认购8月份开始，透明售房网上未见备案（售楼处反馈内部认购8套左右）。 优惠信息：一次性付款享85折优惠；按揭首付50%享85折优惠 。 产品特点：多国建筑风格，双首层结构，拥有五星级柏悦酒店、游艇俱乐部等高端配套，所有别墅均为双产权证。;项目位置：东钱湖旅游渡假区隐学岭以南，东至医院，西邻环湖南路，南靠河道 项目规模：建筑面积8.8万平米 开盘时间：预计2012年2-3月开盘 产品形式：独栋 目前价格：预计1500万-2500万/栋 主力面积：500-700平米 销售分期：开盘时一次性推出77栋独栋别墅，目前开始内部预订,预售证已领，但目前无备案。 产品特点：建于山坡台地之上，多国建筑风格，全石材干挂立面，49套为40年商业产权。;项目位置：宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司 项目规模：2期建筑面积3.4万平米 开盘时间：2011年9月内部认购 产品形式：独栋 目前价格：3万-10万元/平米；套均总价2000万/套（里侧1500—2000万/栋，6栋临湖楼王5000—8000万/栋） 主力面积：400-700平米 客户来源：江东区（海景花园客户）、鄞州区、海曙区、南3县客户 销售分期：项目于2011年9月19号领出预售证，共46套纯独栋；第一批推出29套，目前备案4套（售楼处反馈成交加预订共12套），剩余产品等样板示范区完成后推出。 产品特点：纯独栋，东钱湖唯一南向观湖别墅，6栋楼王南向观东钱湖，临湖最短距离仅20米，内部规划水系，栋栋临水，全石材干挂立面。;项目位置：镇海九龙湖郎家坪地块 项目规模：建筑面积52万平米 开盘时间：2011年10月（三期） 产品形式：独栋（一期）、联排（三期） 目前价格：一期独栋1200-6000万/套，单价21000元/平米；三期联排400-900万/