房地产相关法城律.ppt

房地产营销相关法律条文学习及商品房买卖合同条款解析 ; ; ; ; ;案例简介：楼书是合同吗？; ;在不构成要约的情况下，仍要考虑以下因素： 维护“绿城”公司声誉、品牌形象； 避免行政处罚； 避免群体性客户投诉。;二、对商品房开发规划范围外周边今后的规划所作的宣传。 ; 某房产公司在推广其开发的楼盘时，对该楼盘所在的区位优势作了重点宣传，并以该楼盘为中心分别200米、500米、1公里、3公里的生活半径内的配套设施作了具体的罗列，包括规划中的沃尔马超市、银泰百货、求是小学学区、市民广场、水岸公园、公交车站、五星级酒店等等。 在该楼盘交付时，该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市、市民广场、五星级酒店等因规划变更、招商引资等各种原因均不再建设实施。不少业主认为，他们购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套，其所购商品房的房价中已经包含了周边规划所带来的未来预期，现大量配套均不再建设实施，要求房产公司承担赔偿责任。;法律规定; 民事责任：若开发商故意提供虚假情况，故意隐瞒重 要事实的，就是一种销售误导行为，若给客户造成损失的，应当承担赔偿责任。 行政责任：承担因虚假宣传产生的行政处罚责任。（广告费用一倍以上五倍以下的罚款） ; 对于建筑区划外的规划内容做必要的审查，是否已经列入规划，是否已经处于建设中等。对于未列入规划的，不予宣传。 在宣传时，对具体的规划，按照信息来源标明出处。 向宣传资料中进行风险提示：明确指出这些规划内容由政府部门实施，不属于开发商承诺的内容，且可能存在不确定性，如实际实施的内容与宣传资料不一致的，以实际实施的内容为准。;三、样板房销售 ; ;郁金香岸的屋檐底部真石漆 湖州御园的外立面砂岩 宁波绿园的大理石地面; 样板房标准 展示标准 交付标准 普遍现象：按“展示标准”销售，按“交付标准”交付; 《商品房销售管理办法》第三十一条的规定： “房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。” ; 在样板房展示时告知消费者，该样板房是“展示标准”还是“交付标准”，并在样板房入口告示栏中，用文字明确予以提醒。若是“交付标准”的，还需要对具体的装饰、设备标准（包括颜色、型号、规格、功率、产地等等）进行说明，对于今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等，要用固定的文字予以提醒。 在《商品房买卖合同》中作相关约定，例如“样板房的建筑材质、外立面、质量、设备、装修仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，本商品房的建筑材质、外立面、质量、设备、装修具体以实际交付实样为准。”; ;一、预售许可证取得之前能销售吗？ ; 客户A在某楼盘开盘前（取得预售许可证前）向该楼盘开发商预约购买了1套商品房，并支付了购房定金10万元。 该楼盘开盘后，因客户A自身原因，决定不再购买原预约的商品房，要求开发商退还购房定金，而开发商认为客户A已经违约，应当没收10万元定金。 双方发生争议。 ;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 ;包括住建部在内的各级房地产管理部门均规定： 开发商在取得预售许可证前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“vip卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质的费用。 ; 在预售许可证取得之前收取款项的方式： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保。 仍然存在行政处罚的风险 选择优质客户 离取得预售许可证的时间不宜过长 向客户明示：尚未取得预售许可证 ;二、认购期间未能按约转签合同，能没收定金吗？; 客户A在某楼盘开盘后向该楼盘开发商认购了1套商品房，并支付了购房定金10万元。 该楼盘开盘后，客户因未能与开发商就《商品房买卖合同》达成一致，决定不再购买原预约的商品房，要求开发商退还购房定金，而开发商认为客户A已经违约，应当没收10万元定金。 双方发生争议。 ;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还