深圳龙岗金海港商务公寓定位报告.ppt

龙岗金海港项目定位报告Ⅱ;本项目定位是偏商还是偏住，还是其它形式？;我们的技术思路;; 项目区位：中心城的西边，偏离中心城中心地带 项目地块特点：面积偏小，前面有绿化带阻隔 项目最大的优势：交通通达性好，昭示性佳 项目最大的劣势：南边的环境较差，尚未有明确的规划 项目卖点：地铁、通达性、奥体板块 项目问题：南边环境、周边规划，医院。;供给：中心城历年供应呈存在较大起伏，04年在大规划前提下供应呈井喷态势，05、06年由于新政及04年存量的影响，供应有所回落。 需求：02年起批售量逐年上升，06年出现小幅回落，中心城刚性需求在连续被释放后，预计在未来本地需求将会出现调整，但因中心城区域影响力不断扩大，外来需求将以更大比例支撑整个市场． ;□中心城内需市场特征明显，本土客户依然为主导。 □规划的逐渐发展，中心城的影响力日益扩大，引发周边各镇、关内客户的关注度逐渐上升，但目前来看，上升幅度较缓，区域外需市场的形成有待时日。 ;□截止到7月，07年的推售量已达42万之多，整体销售率在90%以上，总体需求较为旺盛，两房、三房成为市场最畅销的户型;龙岗住宅市场未来趋势研判：;物业类型：纯写字楼多为政府机构自建自用型；商住型大厦及商业群楼成为写字楼的重要替代品； 租金：纯写字楼集中在40—50元/ M2之间，商住楼集中在30—35元/ M2之间； 使用面积集中在100平米左右 租售情况：基本满租，写字楼供应量与需求量无法匹配。 按照两年后的发展状况，未来中心城将有更多的办公物业入市，09年—11年将是一个推盘高峰期，例如：近期的珠江广场，09年底推出。 ;需求一：;;本项目发展方向综合分析与判定;; 调查人群条件 1）我司中心城及龙岗区代理楼盘成交客户或诚意客户 2）在龙岗有开办公司或工厂 3）有行政办公人员 4）有购置办公物业的意向 调查形式：通过电话及现场访问形式 回收问卷情况：发出135份，回收124份 最终有效样本：115份 ; 需求面积：以100平米一下为主 50－100平米占到42.3，其次为50平米以下的; 厨房需求：没有太明显的需求 52％客户对此无所谓，35％客户表示需要; 现有物业使用年限：多半在五年左右 46％客户物业使用年限在3－5年，29％客户在5年以上; 从事行业：贸易、实业、电子占了六成 贸易占了30.2％，实业16.3％，电子14％; 办公所在地：中心城及周边工业区 龙岗中心城办公为29.2％，龙岗周围工业区为35.4％; 现办公面积：比需求面积大 各面积段比较平均; 购买办公原因：业务发展需求，同时为了改善办公环境 55％客户因业务发展需求购买写字楼，其次为改善办公环境; 购买原因：地理位置，自用投资两相宜 考虑原因：市场变化，价格 不购买原因：对未来市场不乐观，认为价格会高 ;中小企业客户对物业外部环境的关注;中小企业客户对产品本体的关注;客户分析总结;;目录;1、案例介绍——格兰晴天（捷佳大厦）;1、案例介绍——格兰晴天（捷佳大厦）;1、案例介绍——都市E站（雷圳大厦）;1、案例介绍——都市E站（雷圳大厦）;1、案例介绍——嘉汇新城;1、案例介绍——嘉汇新城;1、案例介绍——求是大厦;1、案例介绍——求是大厦;1、案例介绍——鼎诚国际;;1、案例介绍——鼎诚国际;1、案例介绍——鼎诚国际;1、案例介绍——鼎诚国际;1、案例介绍——西海明珠;1、案例介绍——西海明珠;2、规律总结——装修、配置、价格;2、规律总结——户型;3、本项目商务公寓初步定位及设计建议;; 办公物业市场大势看好 小面积办公物业需求旺盛 商务公寓市场稀缺 高端纯商务公寓产品成为市场突破口; 他们是快速成长的代表 他们是未来社会的主流 他们被冠名为 Fast Company —— 现代中小型企业 能够与他们匹配的只有 激发无限活力的…… 象征优质企业身份的…… 与众不同的…… ;The Dream Of Fast Company ? 希望——抢占先机，迅速成长 崇尚——凭借个性，在市场竞争中取胜 期待——发出响亮的声音，赢得尊重 他们的价值追求 is 迅速提升企业影响力 ;Box-Living的定位——弹性空间;room;满足变化性需求;+;+;弹性空间flex housing;A1+B1;A1+A2+C2+D2;SVO是独立的;关于SVO……;关于SVO……;最打动人心的形象定位 一定贴切地引入了某种价值追求;;