珠海格力广场项目商业定位的再讨论.pdf

谨呈：珠海格力房产有限公司 珠海格力广场项目商业定位的 再讨论 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2009-4-23 本报告是严格保密的。 原商业定位回顾 原定位的前提条件 1、满足10％的商业指标 2、尽量销售，短期回现 3、不影响住宅品质 原定位结论 1、社区配套商业＋街区商业 2、商业规模约3－4万平米 3、社区配套商业＋特色商业业态 4、沿九洲大道及石花西路布置 本报告是严格保密的。 2 商业定位的再讨论 现定位的前提条件 1、商业面积不受10％指标限制 2、尽量销售，如必要可考虑经营 3、不影响住宅品质 对商业定位的几点共识 1、本项目商业为社区配套商业＋街区商业 2、社区配套商业＋特色商业业态 几个基本考虑 1、临街商铺销售较好，而内街商铺销售较困难 2、二层（含二层）以上商铺销售较困难 3、在无指标限制情况下，商铺按一层考虑 本报告是严格保密的。 3 关于商业面积 本项目商业定位为社区配套商业＋街区商业，因此： ?商业面积的下限为满足社区配套所需面积约6000－9100平米 ?商业面积的上限为给定指标，约4万平米 ?具体商业面积的确定将在不同方案比较后给出 本报告是严格保密的。 4 商业布局的三种方案（第一轮方案探讨， 问题主要集中在商业布局上） 方案一 沿九洲大道及石花西路布置 方案二 沿建业五路及石花西路布置 方案三 沿九洲大道、建业五路及石花西路布置 本报告是严格保密的。 5 方案一：沿九洲大道及石花西路布置（全 部街铺，销售实现度最高） 九洲大道 可利用沿街面商业面 积（一层街铺）： 约12000平米 街区商业 ?300米×15＝4500 平米 ?（250＋250）米 ×15 =7500平米 总商业面积： 约17000平米（其中 商业 5000平米为集中超市） 石花西路 商业 本报告是严格保密的。 6 方案二：沿建业五路及石花西路布置（有 利于营造社区中心，但内街销售较困难） 九洲大道 街区商业面积（一 层）： 约11